| Người mua nhà, đất để an cư hay đầu tư để kiếm lời đều phải hết sức cẩn trọng trong lúc thị trường lên giá. Nếu thấy giá bất hợp lý nên xem xét lại, không thể chạy theo, vừa nguy hiểm lại vừa góp phần làm cho thị trường thêm xáo trộn |
Dự án Him Lam Phú Đông, đường Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức) gồm 400 căn hộ chung cư và hơn 125 nhà phố. Được biết, hơn 125 nền đất nhà phố sau vài tháng đưa ra thị trường đã được khách hàng mua hết. Hiện tại, nếu khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/nền, tùy diện tích và vị trí.
Trước khi tung ra hơn 1.500 đất nền nhà phố, biệt thự tại dự án khu dân cư Long Thới (Nhà Bè), chủ đầu tư rất băn khoăn về tính thanh khoản, vì số lượng khá lớn và vị trí không gần trung tâm thành phố. Nhưng sau hơn 1 năm, toàn bộ số lượng sản phẩm đã được khách hàng mua hết. Quá trình kinh doanh chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán, lần đầu so với lần thứ 3 chênh nhau 3 triệu đồng/m2. Thời điểm này, khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 200-300 triệu đồng/nền. Hai dự án này đều có điểm chung là được chủ đầu tư đầu tư hạ tầng đồng bộ, nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh những dự án nói trên, đất trong các khu dân cư hiện hữu cũng tăng giá chóng mặt, thậm chí có những khu vực tăng đến 50% trong vòng 1 năm. Anh Mạnh, một người mua đi bán lại nhà, đất tại khu vực quận 12 tiết lộ, có những lô đất giá trị hơn 1 tỷ đồng chỉ vài ngày bán kiếm lời hơn trăm triệu đồng.
Từ thực tiễn “buôn” đất, có thể thấy những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, có nhiều tiện ích, kết nối giao thông tốt, sẵn sàng cho một cuộc sống mới của người dân, hay đất trong khu dân cư hiện hữu luôn có sức sống và gia tăng giá trị bền vững. Thực tế nhiều khu dân cư, đặc biệt là những dự án đất nền sổ đỏ, số lượng không quá nhiều có tính thanh khoản rất tốt và tỷ lệ tăng giá cao.
Tại các khu vực vùng ven, đi đâu cũng nghe người dân bàn tán giá đất tăng cao khiến người mua không kịp trở tay. Giữa tháng 1/2017, anh Nguyễn Văn Bình (quận 9) tìm mua đất xây nhà khu vực xa trung tâm như đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9). Anh Bình cho biết, khá ngỡ ngàng khi mảnh đất trên đường Nguyễn Xiển, tháng trước có giá 600 triệu đồng nay đã lên 900 triệu đồng, có mảnh đất tháng trước giá 580 triệu đồng đã tăng gần 700 triệu đồng.
 |
| Không phải đầu tư bất cứ dự án đất nền nào cũng có lời. Ảnh: Long Thanh |
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP Tấc Đất Tấc Vàng cho hay, thực tiễn từ những "cơn sốt" của BĐS nói chung, đất nền nói riêng luôn luôn có “kẻ thắng, người thua”, không có chuyện toàn người thắng hay toàn người thua.
Theo ông Tuấn, những người có đủ tài chính và mua miếng đất xây nhà để ở, việc đất lên hay xuống đối với họ không quan trọng, mục tiêu quan trọng nhất của họ là an cư, có được nơi an cư như mong muốn là đã thắng. Còn những người mua để đầu cơ, lướt sóng kiếm lời cũng thuộc bên thắng cuộc. Chỉ có những người đến sau, rút chân không kịp hay mua phải những dự án chưa được đầu tư, pháp lý chưa xong… dẫn đến tình trạng không khai thác được mới gánh hậu quả nặng nề.
Anh Nam, nhân viên một công ty môi giới BĐS trên đường Đồng Văn Cống (quận 2) cho biết, giá đất tại dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đang giao dịch vào khoảng 39 triệu đồng/m2. Thời điểm dự án hình thành, giá đất tại đây chỉ 16 triệu đồng/m2, sau đó năm 2008 đẩy lên gần 50 triệu đồng/m2, đầu năm 2016 là 34 triệu đồng/m2 và nay là 39 triệu đồng/m2.
Vào thời điểm giá đất dự án Thạnh Mỹ Lợi ở mức đỉnh, hạ tầng nơi đây chưa triển khai gì, kết nối giao thông vào trung tâm TP cũng còn rất hạn chế, một số dự án khu vực này người dân muốn xây nhà cũng không được vì chưa có điện. Như vậy, hầu hết những khách hàng bỏ tiền vào đây tại thời điểm đó là đầu cơ, khi giá đất rớt xuống như bây giờ những người mua ở thời điểm đỉnh thoát ra không kịp coi như thua nặng. Tương tự, những người không nắm rõ quy hoạch, mua theo phong trào cũng thất bại nặng nề.
Theo quy luật, đầu cơ quá lớn sẽ dễ tạo "bong bóng". Và "bong bóng" BĐS vỡ khi lượng tiền được bơm ồ ạt vào thời gian ngắn, gây nên tình trạng tăng trưởng nóng, tạo sốt giá lên quá cao giá trị thực hoặc BĐS xây dựng tràn lan dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm không bán được, dòng tiền bị tắc nghẽn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TpHCM cho rằng, nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Chỉ có giới đầu tư là hưởng lợi, còn người dân, ngân hàng và cả thị trường sẽ phải gánh hậu quả. Chẳng hạn năm 2009, khi thị trường bị thổi lên cao rồi “bong bóng" vỡ, ngân hàng điêu đứng, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng, còn nhà đầu cơ thì phá sản...
