Thị trường bất động sản ở Đà Nẵng: Đối diện với khủng hoảng

Tại diễn đàn về đầu tư bất động sản miền Trung tổ chức giữa năm nay, trong lúc các diễn giả say sưa về tiềm năng to lớn của Đà Nẵng như một động lực kinh tế trong vùng thì ông Nguyễn Quang Ninh, Giám đốc phát triển kinh doanh của Indochina Land, lại tỏ ra lo lắng vì thấy các nhà đầu tư đã “lạc quan thái quá” khi lập những dự án đầu tư bất động sản khổng lồ ở thành phố này. Không lo sao được khi sức cầu nội tại có khả năng chi trả rất thấp mà danh sách các dự án ngày một dài thêm. Nếu không tính toán kỹ, nhiều nhà đầu tư sẽ mắc kẹt ở Đà Nẵng.    

Nở rộ dự án cao ốc

Triển vọng của “đầu tàu kinh tế miền Trung”, “điểm cuối của hành lang kinh tế Đông Tây”, hay sở hữu “một trong những bãi biển quyến rũ nhất hành tinh” là lời mời gọi hấp dẫn các nhà đầu tư đến với Đà Nẵng. Trong hơn một năm qua, các nhà đầu tư đã đăng ký một lượng vốn khổng lồ, trong đó, đa phần là dự án xây dựng các tổ hợp bất động sản. Dự án này vừa được khởi công thì dự án khác đã lại được cấp phép. Những “khu đất vàng” của thành phố đều đã lọt vào tay các nhà đầu tư. Sẽ không ngoa khi nói rằng, đã đến thời phát triển cao ốc tại Đà Nẵng.

Hùng Vương và Bạch Đằng được coi là hai “đường cao ốc” do tập trung các dự án cao ốc với mật độ cao. Đắc địa nhất là những lô đất bao quanh nhà hát Trưng Vương nằm ở ngã tư đường Hùng Vương và Phan Chu Trinh. Không phải ngẫu nhiên mà Công ty địa ốc Đông Á đặt tên cho dự án của mình là Golden Square, vì đây thực sự là “khu đất vàng” ở trung tâm thành phố. Khu vực này còn có thêm hai tổ hợp cao ốc nữa là Viendong Meridian Towers và Danang Centre.

Xét về quy mô, những dự án này không kém gì các tổ hợp ở Hà Nội hay TPHCM. Golden Square là tổ hợp gồm ba cao ốc, trong đó có 240 căn hộ, 300 phòng khách sạn, một tháp văn phòng và trung tâm thương mại. Đối diện là dự án Danang Centre với thiết kế 386 phòng khách sạn, 204 căn hộ và trung tâm thương mại. Cả hai dự án này đều đang tiến hành xây dựng phần móng cọc. Nằm trong cụm này còn có tổ hợp Viendong Meridian Towers chuẩn bị khởi công xây dựng tháp đôi 48 tầng với diện tích xây dựng lên tới 250.000m2.

Với lợi thế cảnh quan, những con đường chạy dọc theo sông Hàn như Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo cũng ngày càng thu hút thêm nhiều dự án bất động sản. Ngoài tổ hợp Indochina Riverside Towers và khách sạn Green Plaza mới được đưa vào sử dụng gần đây, khu vực ven sông đã có thêm những dự án mới như Capital Square, Han Riverside, Daewon Cantavil, Blooming Towers, Jade Apartments, Olalani Riverside Towers và Khu đô thị quốc tế Đa Phước. Đây toàn là những tổ hợp bất động sản cực kỳ hoàng tráng trên bản vẽ. Chỉ riêng Khu đô thị Đa Phước được thiết kế với 8.500 căn hộ, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà hát. Vốn đầu tư của các dự án cũng rất lớn, như Capital Square của VinaCapital có vốn đầu tư đăng ký là 250 triệu USD hay Jade Apartments của Kreves Development là 200 triệu USD.

Còn rất nhiều khu đất lớn đã được rào lại để xây cao ốc nhưng chưa tiến hành đầu tư. Ngoài ra, còn có những khu đô thị lớn đang xúc tiến đầu tư như Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (400ha), Khu đô thị công nghệ FPT (180ha) và Khu đô thị mới Thủy Tú (50ha). Đó là còn chưa kể đến hàng chục dự án khu nghỉ dưỡng dọc theo bãi biển Đà Nẵng cũng có hạng mục xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Ông David Brunt, Trưởng văn phòng Công ty tư vấn CB Richard Ellis tại Đà Nẵng cho rằng, Đà Nẵng có hấp lực với nhà đầu tư bất động sản vì là trung tâm kinh tế của khu vực miền Trung, là điểm cuối của Hành lang kinh tế Đông Tây nối với Lào, Thái Lan và Myanmar, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và thu nhập người dân đang tăng lên.

Đồng thời, Đà Nẵng thông thoáng và cởi mở với nhà đầu tư, cơ sở hạ tầng được cải thiện nhanh chóng, có bãi biển đẹp và gần các di sản thế giới. Ông Brunt ví Đà Nẵng như Hà Nội cách đây hơn 10 năm, khi đó Hà Nội cũng chưa có nhiều cao ốc như bây giờ. “Đà Nẵng mới chỉ bắt đầu phát triển và nhu cầu bất động sản sẽ tăng lên từ từ. Đơn cử, trước đây một năm không có quán cafe Highland nào thì bây giờ có tới hai quán. Rõ ràng, Đà Nẵng đang thay đổi” - vị doanh nhân nước ngoài này nhận xét.    

Nguy cơ khủng hoảng thừa

Với việc triển khai những dự án lớn như vậy, thời gian tới, Đà Nẵng sẽ đón nhận một lượng cung khổng lồ. Trong khi nhu cầu và giá bất động sản vẫn thấp thì ông Ninh có lý do để lo lắng về khả năng khủng hoảng thừa.

Không chỉ có ông Ninh mà ngay cả những người lạc quan về tương lai của Đà Nẵng như ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư Đà Nẵng, cũng tỏ ra quan ngại về nguy cơ cung vượt cầu. “Nếu tất cả các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ như cam kết của các nhà đầu tư thì trong 5 năm tới, chắc chắn Đà Nẵng sẽ đối mặt với khủng hoảng thừa” - ông Tuấn khẳng định.

Là người có kinh nghiệm phát triển dự án Khu đô thị Bắc Mỹ An và Tổ hợp văn phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm mua sắm Vĩnh Trung Plaza, ông Tuấn nhận thấy rằng, sức cầu về tất cả các loại bất động sản ở Đà Nẵng còn rất thấp. Ông đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ dư thừa văn phòng cho thuê và căn hộ để bán tại Đà Nẵng vì sức mua có khả năng chi trả ở những phân khúc này rất yếu. “Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng sẽ không có hiệu quả cao vì giá thuê rất thấp so với Hà Nội và TPHCM trong khi chi phí đầu tư lại không thấp hơn là bao” - ông Tuấn nhận định.

Mặc dù nguồn cung hiện còn rất thấp nhưng thị trường văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng cũng rất èo uột. Hiện tại, diện tích văn phòng cho thuê chỉ khoảng 35.000m2, tức là chưa bằng 1/10 so với Hà Nội. Tuy nhiên, các văn phòng loại A và B tại Đà Nẵng chỉ cho thuê được 34% diện tích so với con số 98% tại Hà Nội và TPHCM. Giá thuê cũng cực rẻ, trung bình 17-20USD/m2/tháng đối với cao ốc Indochina Riverside Towers và 13-16USD đối với Vĩnh Trung Plaza. Các cao ốc nhỏ hơn có giá cho thuê chỉ khoảng 3-12USD. Trong khi đó, giá loại A ở hai thành phố lớn là 60-70USD và 37-45USD đối với loại B.

Hiện không có nhiều công ty lớn hoạt động hoặc lập văn phòng tại Đà Nẵng nên nhu cầu thuê văn phòng tại đây rất thấp. Ngoài các công ty bảo hiểm như Manulife hay Prudential cần diện tích lớn, có tới 84% các công ty chỉ có nhu cầu thuê văn phòng với diện tích dưới 100m2. Đa phần các công ty chỉ có khả năng trả tiền thuê văn phòng từ 8-12USD/m2/tháng. Chính vì nhu cầu nhỏ nên mặc dù nguồn cung khiêm tốn nhưng các cao ốc văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng hiện nay đang cạnh tranh quyết liệt để giành khách hàng bằng cách miễn phí thuê một thời gian, miễn phí đỗ xe...

Với thị trường như vậy, nguy cơ khủng hoảng thừa hiển hiện rõ nét. Nếu như nhà đầu tư không điều chỉnh thiết kế thì chỉ 2 năm nữa thôi, tức là đến năm 2010, Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 9.000m2 văn phòng. Con số này sẽ tăng gấp 7 lần, lên 64.000m2 vào năm 2011 và 13 lần, tức là 117.000m2 vào năm 2012. Những đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng lớn như các ngân hàng thì cũng không có nhu cầu thuê cao ốc vì hiện nay các ngân hàng như ACB, Sacombank, VIB Bank và SCB đều mua đất xây cao ốc cho riêng mình. Ngoài diện tích sử dụng, các ngân hàng này còn cho thuê phần diện tích thừa, dẫn đến cung vượt cầu quá xa.

Bán lẻ không đắt

Tình trạng tương tự cũng có thể diễn ra trên thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê. Giá thuê cửa hàng tại Vĩnh Trung Plaza chỉ khoảng 15-25USD/m2/tháng và Indochina Riverside Towers là 15-55USD, thấp hơn nhiều lần so với Hà Nội. Cũng đã xuất hiện nhiều thương hiệu bán lẻ mới tại Đà Nẵng như Esprit, Benetton hay Nike và tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại hiện trên 70%. Nhưng thực tế, có rất ít nhu cầu đối với sản phẩm sang trọng. Đa phần các nhà bán lẻ đều nhỏ và tập trung kinh doanh sản phẩm có chất lượng thấp và trung bình hoặc... hàng nhái nên họ chưa có nhu cầu thuê trung tâm thương mại. Các nhà phân phối sản phẩm hạng sang cũng chưa thực sự mặn mà với thị trường này. Hiện du lịch còn chưa thực sự phát triển nên khách du lịch cũng chưa phải đối tượng chính của các trung tâm mua sắm. Chính vì thế, khả năng cho thuê của các trung tâm thương mại mọc lên trong thời gian tới như Golden Square hay Danang Centre còn là một câu hỏi lớn.

Đối với những dự án xây dựng căn hộ để bán, tương lai còn mù mờ hơn. Theo như lời của ông Đàm Quang Tuấn, “giá đất ở Đà Nẵng còn rất rẻ thì tội gì phải bỏ tiền ra mua căn hộ”. Không khó kiếm những mảnh đất có vị trí đẹp với giá từ 10-20 triệu đồng/m2 để xây nhà hay biệt thự nên người Đà Nẵng chưa mặn mà với việc mua căn hộ để ở. Cho đến nay, thị trường căn hộ ở Đà Nẵng vẫn chưa phát triển và chỉ có duy nhất 95 căn hộ tại toà nhà Indochina Riverside Towers để bán. Mặc dù vậy, việc bán hàng của dự án này cũng hết sức trầy trật và chỉ khi thị trường sốt vào cuối năm ngoái thì chủ đầu tư mới có cơ hội bán hết. Trong số những người mua thì cũng chỉ có vài khách hàng là người Đà Nẵng, còn lại, là người Hà Nội, TPHCM và người nước ngoài.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới dồi dào chưa từng có. Theo ước tính của CB Richard Ellis, nếu triển khai đúng tiến độ, từ nay đến 2010, Đà Nẵng sẽ đón nhận khoảng 5.000 căn hộ mới và con số này đến năm 2017 là 17.000 căn. Ông Tuấn và ông Ninh lo ngại cho những dự án đang triển khai sẽ bán hàng thế nào trong thời gian tới. Với thu nhập bình quân đầu người còn rất thấp thì có rất ít người Đà Nẵng có đủ tiền mua căn hộ cao cấp. Nếu không bán được căn hộ, nhà đầu tư sẽ không có vốn triển khai xây dựng tiếp vì vốn huy động từ khách hàng là nguồn vốn chính tiếp sức cho chủ đầu tư sau nguồn vốn vay ngân hàng. Hệ quả là, sẽ có nguy cơ dự án xây dựng dở dang và nhà đầu tư sẽ mắc kẹt.

Nhưng không phải ai cũng bi quan. Với thâm niên hàng chục năm kinh nghiệm kinh doanh nhà đất ở Đà Nẵng, bà Huỳnh Thị Ánh Hoa, Giám đốc Công ty cổ phần Mỹ Phúc cho rằng, người Đà Nẵng không nghèo và họ có thói quen giữ tiền trong tủ chứ không đầu tư hay mua sắm. “Đây là một nét văn hoá đặc trưng của người Đà Nẵng cũng như của người miền Trung. Vấn đề là làm sao để họ thấy được lợi ích của việc sống trong những tổ hợp căn hộ có đầy đủ tiện nghi thì họ mới chịu bỏ tiền ra mua” - bà Hoa khẳng định. Chính vì thế, công ty của bà Hoa đã quyết định đầu tư 6 tòa tháp dọc theo sông Hàn với 2.500 căn hộ, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và bến du thuyền. Dự án sẽ được chia làm 3 giai đoạn và hoàn thành trong 9 năm. Để người Đà Nẵng thấy được lợi ích của việc sống trong căn hộ, Công ty cũng đang xây dựng khu căn hộ mẫu, phòng khách sạn mẫu và nhà hàng trước khi khởi công dự án.

Án binh bất động hay chuyển hướng

Trước viễn cảnh có quá nhiều dự án bất động sản đang được xây dựng ở Đà Nẵng, bà Hoa cũng bác bỏ nguy cơ khủng hoảng thừa. “Dự án thì nhiều nhưng ai đang làm mới là điều quan trọng. Do gặp khó khăn về tài chính, nhiều dự án đã phải dừng lại. Như thế thì làm gì thừa cung?” - bà Hoa đặt câu hỏi.

Đa phần các dự án ở Đà Nẵng hiện mới chỉ dừng ở dạng thăm dò địa chất và san lấp mặt bằng chứ chưa thực sự xây dựng. Có dự án đã làm lễ khởi công rất hoàng tráng như Han Riverside nhưng đến nay vẫn là bãi đất trống do chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Đến những dự án được cấp phép cách đây vài năm như Daewon Cantavil ở gần cầu Tuyên Sơn nhưng hiện cũng chỉ là khu đất được rào lại bằng những bức tường rào. Trong khi dự án này chưa triển khai thì chủ đầu tư là Công ty Daewon lại được thành phố hào phóng cấp tiếp một dự án đồ sộ khác là Khu đô thị quốc tế Đa Phước. Cũng không thể không đặt câu hỏi: liệu nhà đầu tư có tranh thủ cơ hội Đà Nẵng cởi mở để “xí phần” dự án và đợi cơ hội bán lại với giá cao?

Theo ông David Brunt, nhiều dự án bất động sản ở Đà Nẵng đã bị đình hoãn do chi phí xây dựng tăng cao, chủ đầu tư cũng không vay được vốn ngân hàng do lãi suất cao. Các nhà đầu tư đã bắt đầu thận trọng khi đặt kế hoạch phát triển các dự án mới. Đồng thời, một số nhà đầu tư cũng đã bắt đầu chuyển hướng sang xây dựng căn hộ có chất lượng trung bình thay vì xây dựng căn hộ cao cấp mà đa phần người dân không với tới được. Ông Đàm Quang Tuấn nhận xét, do tình hình kinh tế thế giới khó khăn, chứng khoán giảm sút, các công ty mẹ ở nước ngoài hay ở Hà Nội và TPHCM và các quỹ đầu tư cũng đang gặp nhiều khó khăn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư nước ngoài cũng như nhà đầu tư trong nước đang có dự án tại Đà Nẵng, buộc họ phải hoãn, dừng hoặc giãn tiến độ dự án.

Ông Tuấn cũng đề xuất, các nhà đầu tư nên chuyển hướng, bằng cách xây dựng căn hộ hay khách sạn phục vụ khách du lịch từ các nơi khác đến hơn là nhắm đến thị trường nội địa. Thiết kế của các dự án này vì thế cũng phải khác với các dự án nhà ở đơn thuần. “Thị trường bất động sản Đà Nẵng gắn chặt với thị trường du lịch. Nếu du lịch phát triển thì thị trường bất động sản mới phát triển” - ông Tuấn nói. Để thị trường du lịch phát triển, Đà Nẵng phải có sân bay quốc tế được thiết kế để phục vụ khách du lịch, phải có cửa hàng miễn thuế, có nhà hàng, trung tâm mua sắm cao cấp, có khu vực vui chơi giải trí dành riêng cho khách du lịch.

Nhưng nếu xây dựng căn hộ phục vụ khách du lịch thì khả năng kinh doanh cũng chưa rõ ràng, vì chính thị trường xây dựng khách sạn phục vụ khách du lịch ở Đà Nẵng cũng đang bùng nổ. Ở khu vực trung tâm, ngoài khách sạn Hoàng Anh Gia Lai với 200 phòng thì có thêm một số dự án khách sạn lớn như Meridian Towers, Golden Square, Green Island, Capital Square. Đó là còn chưa kể tới hàng nghìn phòng khách sạn đang được xây dựng dọc theo bãi biển. Với tốc độ xây dựng như hiện nay thì chính phân khúc khách sạn cũng phải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa. Vì thế, nếu chính quyền Đà Nẵng không có chiến lược phát triển du lịch hợp lý thì ngành du lịch khó phát triển được. Nếu du lịch không phát triển thì theo ông Tuấn, tương lai của các dự án bất động sản ở Đà Nẵng cũng sẽ mờ mịt theo.