Thị trường đất đai minh bạch là chính sách quan trọng và cấp thiết

Vắng bóng thị trường đất đai

Phân tích của báo cáo này chỉ rõ: Theo Hiến pháp và luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện quản lý. Theo đó, cá nhân được giao quyền sử dụng có thời hạn và pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho các cá nhân khác. Còn Nhà nước có thể thu hồi quyền sử dụng đất để phục vụ lợi ích quốc gia và bồi thường theo luật.

Tuy nhiên, khung pháp lý chung về quyền sử dụng đất của cá nhân được cụ thể hóa bằng nhiều văn bản pháp luật thiếu đồng bộ; việc thi hành luật cũng bị chi phối bởi một số nhiệm vụ và quy định chồng chéo. Đó mới chỉ là ở cấp Trung ương, còn chính quyền huyện và tỉnh lại ban hành những hướng dẫn riêng về chuyển nhượng và sử dụng đất đai.

Thực tế, thị trường mua bán quyền sử dụng đất còn vắng bóng. Hầu như chưa có thị trường đất đai sơ cấp. Chủ yếu là thị trường do các cơ quan nhà nước vận hành thông qua những thủ tục hành chính thiếu thực tế và “giá” quyền sử dụng đất được định đoạt không sát thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, Báo cáo Việt Nam 2035 đánh giá có phát triển hơn song còn nhiều vướng mắc. Cơ chế thị trường ít được áp dụng trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương quyết định mục đích sử dụng đất chứ chưa dựa trên quan hệ cung cầu hay nhu cầu người dân địa phương.

Ngoài ra, người bán tức là cá nhân từ bỏ quyền sử dụng đất của mình thường là nông dân, họ ít có khả năng được đền bù một cách thoả đáng. Trong khi đó, lợi ích của việc chuyển nhượng chủ yếu rơi vào chính quyền địa phương và người mua - người thường được mua với giá rẻ hơn giá thị trường thứ cấp.

Hiệu quả kinh doanh do thiếu thị trường đất đai

Quan trọng là sự thiếu vắng thị trường đất đai làm nảy sinh một số vấn đề. Cụ thể, cùng với quyền sở hữu tài sản chưa được quy định rõ ràng, điều này khuyến khích mô hình kinh doanh dựa trên quan hệ thân hữu. Hơn nữa, sự thiếu vắng thị trường đất đai cũng làm giảm hiệu quả kinh doanh. Theo đó, người có quyền sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện hoạt động kinh tế có lợi hơn sẽ phải chịu chi phí hành chính rất cao, cao tới mức không thể chịu nổi và quy trình thì mất nhiều thời gian.

Mặt khác, thiếu vắng thị trường đất đai cũng làm méo mó quá trình đô thị hóa. Do đó, Báo cáo này khuyến nghị rằng, thị trường đất đai phát triển minh bạch và đầy đủ chức năng là một ưu tiên chính sách quan trọng và cấp thiết.

Vì theo phân tích của Báo cáo, trọng tâm của cải cách chính sách đô thị là tạo điều kiện để thị trường đất đai được hình thành và phát triển. Công tác cải cách thể chế đất đai (ví dụ cải cách về đăng ký quyền sử dụng đất hoặc thẩm định giá đất theo cơ chế thị trường) là một ưu tiên để giảm bớt tình trạng chuyển đổi đất manh mún và tùy tiện.

Chính vì vậy, việc đầu tiên cần làm là tăng tính minh bạch trong định giá đất bằng cách thiết lập cơ chế thường xuyên công khai giá đất qua giao dịch mua bán hoặc đấu giá đất đai. Nỗ lực đó cần gắn với những cải cách về ngân sách của địa phương theo hướng khuyến khích áp dụng rộng rãi thuế bất động sản và thuế đất thay cho nguồn thu từ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay.