| Khu tái định cư dự án Cù lao Chà (phường 26, quận Bình Thạnh, TP.HCM) - Ảnh: H.TR. |
Những mong muốn giải quyết nhà ở cho họ thoát ly khỏi thị trường là không có căn cứ, phi hiệu quả và sẽ thất bại.
Để phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, cần thực hiện nhiều giải pháp. Thứ nhất, phải tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù: thị trường nhà ở giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp. Việc tạo lập, vận hành và phát triển thị trường nhà ở hiệu quả, lành mạnh - một thị trường xã hội cho tất cả mọi người, kể cả người có thu nhập thấp, đảm bảo họ không bị loại khỏi cuộc chơi và có cơ hội vươn lên giải quyết vấn đề nhà ở cho mình đang là nhiệm vụ cấp bách hiện nay.
Quan trọng đầu tiên là phải tạo ra hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ và thúc đẩy phân đoạn thị trường giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” là giá có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp (hay được bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ có những người có thu nhập thấp trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thỏa mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào người có thu nhập thấp.
Nhưng để tạo ra hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ cần hội đủ các tiêu chí: nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa các trung tâm và các khu dịch vụ - thương mại (để giá đất là thấp nhất). Về phương diện kiến trúc - thiết kế - xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ bao gồm các chi phí đảm bảo các nhu cầu cơ bản về quy mô, diện tích, độ bền công trình.
Việc tối thiểu hóa chi phí giá thành không chỉ nhằm giảm giá trị trao đổi mà còn hạn chế lượng cầu đối với loại nhà ở này. Việc tổ chức quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cũng phải do chính những người dân sinh sống trong khu vực đó thực hiện để tiết kiệm chi phí sinh hoạt.
| Nhiều khu chung cư, nhà ở tiếng là phục vụ người có thu nhập thấp, nhưng phần nhiều trong số đó lại cho người có thu nhập khá trở lên vào ở. |
Thứ hai, cần nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện nay, đây là một lỗ hổng của chính sách phát triển thị trường bất động sản, do trong nhiều năm qua, chính sách, cơ chế chỉ tập trung vào phân khúc thị trường bất động sản trung và cao cấp. Thậm chí ngay cả một số chính sách được gọi là ưu đãi để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp như quy định yêu cầu một số chủ đầu tư phải dành ra quỹ nhà, đất trong dự án được cấp phép để chính quyền bố trí nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng bị lạm dụng.
Như ở Hà Nội, có thực tế nhiều khu chung cư, nhà ở tiếng là phục vụ người có thu nhập thấp, nhưng cuối cùng phần nhiều trong số đó lại cho người có thu nhập khá trở lên vào ở. Do đó chính sách trước tiên phải nhằm vào những điểm yếu của thị trường bằng các giải pháp như: hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các công ty phát triển nhà nhà nước và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở. Việc cần làm khác là công bố công khai các quy hoạch về nhà đất, quỹ nhà ở ở các thành phố…
Thứ ba, cần tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung, dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. Từ trước đến nay, các công cụ tài chính để phát triển thị trường này như chính sách ưu đãi về thuế, cho vay ưu đãi, ân hạn… hầu như không có. Do đó, nếu hình thành nền tảng tài chính cho thị trường bất động sản nhà ở sẽ có vai trò rất quan trọng trong việc thu hút nguồn lực trong, ngoài nước vào phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Rất cần thiết lập các kênh dẫn vốn đó thông qua thị trường vốn và các định chế như quỹ nhà ở quốc gia, quỹ nhà ở thành phố, quỹ đầu tư phát triển thành phố… và có thể thu hút cả các nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế.
Thứ tư, cần sử dụng tốt công cụ tài chính để điều tiết thị trường nhà đất như các chính sách thuế và phí, đánh thuế lũy tiến, thu phí cao vào các chủ dự án, người đầu tư nền nhà các dự án không xây dựng theo tiến độ và quy hoạch được duyệt, nhất là các dự án liên quan đến người có thu nhập thấp. Trong nội dung phê duyệt các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp, phải có điều khoản chế tài về tài chính khi chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực hiện dự án và không đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ.
Điều quan trọng nữa là công tác xây dựng quy hoạch, quản lý quy hoạch nói chung và quy hoạch nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng cần phải được cải tiến, dành sự quan tâm nhất định tới đối tượng có thu nhập thấp, công nhân, viên chức nghèo, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp… vì quy hoạch đất đai, nhà ở cho người có thu nhập thấp yếu kém thật sự là cản trở phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
TS HOÀNG XUÂN NGHĨA
Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội
