Tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS
Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quý III/2015 của VEPR cho thấy, nền kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu hồi phục tích cực, nhất là việc tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) khác sẽ tạo ra những cơ hội mới cho tăng trưởng kinh tế. Nhưng bên cạnh đó vẫn tiềm ẩn những rủi ro trong khu vực tài chính và các thị trường tài sản.
Đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), VEPR nhận định thị trường đang ấm lên rõ rệt, doanh số căn hộ bán ra được ghi nhận cao kỷ lục trong quý II/2015, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, còn chỉ số giá BĐS trong xu hướng tăng nhẹ.
Cụ thể, thị trường BĐS có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ trong quý III cũng như trong 9 tháng vừa qua. Việc Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay BĐS và giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150% đã tạo hiệu ứng tích cực. Thống kê của Savills cho thấy, số căn hộ chào bán mới cũng như được bán thành công liên tục ở mức cao. Trong quý III/2015, thị trường hấp thụ khoảng 5.220 tại Tp.HCM và 6.650 căn hộ tại Hà Nội, như vậy tăng cao tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhưng giá BĐS diễn biến khá ổn định, mới chỉ có xu hướng tăng nhẹ chứ chưa có dấu hiệu sốt nóng. Trong quý II, chỉ số giá BĐS tăng 1 điểm tại Hà Nội và 0,3 điểm tại Tp.HCM.
Theo đánh giá của CBRE, phần lớn lượng giao dịch tại Tp.HCM nằm ở phân khúc cao cấp. Còn tại thị trường Hà Nội, trong khi phân khúc trung cấp vẫn giữ vị trí thống trị, thì căn hộ cao cấp tăng mạnh.
Trái lại, phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm hơn. Tính đến tháng 9/2015, mới giải ngân được 26% gói cho vay ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp. Trong khi đó, tốc độ cho vay BĐS có dấu hiệu tăng mạnh, trong nửa đầu năm 2015 đạt 10,89%.
Biểu đồ chỉ giá BĐS. Nguồn: Salvills
Cũng theo nhận định của VEPR, sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, song cần thận trọng với khả năng hình thành bong bóng tài sản do chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức.
Một là, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng và vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau. Vì thế, VEPR đề xuất chính sách tiền tệ cần kiểm soát chặt chẽ, thận trọng hơn, cung tiền phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa.
Hai là, cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng BĐS có tính chu kỳ. Hiện, tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao, chủ yếu các giao dịch đang tập trung ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Theo VEPR, khi thị trường đã phục hồi thì cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.
Chuyên gia nhận định ra sao?
VEPR cho rằng, thị trường tài chính đã ổn định cần để lãi suất xác định theo tương quan thị trường. Có thể thấy, việc duy trì trần lãi suất tiết kiệm dưới 6 tháng (5,5%/năm) dẫn đến khó khăn trong việc thu hút tiền gửi của các Ngân hàng thương mại và làm gia tăng tiêu dùng, đồng thời đẩy dòng vốn tiết kiệm vào các thị trường tài sản có mức sinh lời kỳ vọng cao hơn. Đây có thể là nguyên nhân gây mất cân bằng trên thị trường vốn.
Liên quan đến các vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Trí Nhân cho rằng, vẫn còn quá sớm để nói đến hiện tượng bong bóng BĐS theo chu kỳ. Đúng là hiện nay thị trường đang xuất hiện sự đầu tư lệch pha khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang quá nhiều, điều đó kéo theo nguồn tín dụng vào phân khúc này cũng tăng theo. Nhưng trong thời gian qua, các chủ đầu tư BĐS luôn biết cách sử dụng đòn bẫy tài chính và quản lý dòng tiền khá phù hợp. Điều quan trọng là nguồn cung tăng cao, song tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Nhiều nhà phát triển dự án hiện nay không chỉ sử dụng nguồn tiền từ ngân hàng mà còn huy động từ nhiều quỹ đầu tư nước ngoài khác nhau, do đó dòng tiền vào thị trường đa dạng hơn.
Đồng quan điểm trên, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thuộc công ty CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho biết, hiện nay thị trường BĐS Tp.HCM được trải đều trên nhiều khu vực bao gồm cả cao cấp và trung bình. Mặc dù, giá chào bán trong thời gian qua có tăng, tuy nhiên tính thanh khoản vẫn tốt và tỷ lệ hấp thụ nhìn chung đang trên 60%. Khi nào con số này rơi xuống mức dưới 40% mới thực sự đáng lo ngại.
Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu thì nhấn mạnh, thị trường BĐS đang rất sôi động, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và kéo theo nguồn tín dụng đổ vào thị trường khá cao. Năm nay, hầu hết các ngân hàng thương mại đã rất cẩn trọng trong việc cho vay BĐS vì họ đã học được các bài học đắt giá trước đó khi nợ xấu tăng mạnh. Nhưng tình trạng bong bóng BĐS thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Với những phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng 3-5% thì hoàn toàn không có bong bóng, tuy nhiên nếu tăng lên từ 20% là hết sức cẩn thận. Trong trường hợp thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40% thì chắc chắn bong bóng sẽ xuất hiện.
Theo TS. Hiếu, tại thời điểm này với giá bán vẫn ổn định thì chưa có hiện tượng bong bóng. Chính vì vậy, chúng ta phải làm sao thông tin đến khách hàng một cách rõ ràng về giá bán. Vì đây là thị trường tự do nên chúng ta không thể kiểm soát về giá mà phải tôn trọng quy luật cung cầu trên thị trường. Điều cần thiết là phải có một hệ thống cảnh báo để doanh nghiệp và khách hàng được biết.
