>> Tổng kết TTBĐS 2015 (Kỳ I): Văn phòng khởi sắc, khối bán lẻ hút khách ngoại
Căn hộ cho thuê đối mặt sức ép nguồn cung
Thị trường căn hộ cho thuê trong năm 2015 khá trầm lắng. Giá chào thuê vẫn duy trì ổn định ở khoảng từ 750 - 2.500 USD/tháng, riêng giá thuê tại các dự án tầm trung ghi nhận sụt giảm nhẹ. Thông thường, các dự án cao cấp, trung cấp cho thuê ở khu vực trung tâm có tiền lệ điều chỉnh tăng ít nhiều qua các năm, tuy nhiên trong năm 2015, giá thuê hầu như vẫn dậm chân tại chỗ. Nếu có nhích lên cũng chỉ mang tính cá thể, tác động không đáng kể đến toàn thị trường. Thậm chí, tại một số dự án tầm trung, giá thuê còn điều chỉnh giảm từ 2-5% so với thời điểm đầu năm. Loại hình nhà ở cho thuê có thanh khoản tốt thường là căn hộ có diện tích dao động từ 50 - 70m2, mức giá thuê tầm 400 -1200 USD/tháng.
 |
| Hiện tại dù thị trường căn hộ cho thuê không sôi động bằng căn hộ bán nhưng đây vẫn là phân khúc tiềm năng với giới đầu tư. Ảnh: Phương Uyên |
Việc giá thuê chựng lại trong khi giá bán BĐS liên tục điều chỉnh cho thấy thị trường cho thuê hoạt động không mấy khả quan. Nguồn cung căn hộ dành riêng cho người nước ngoài tại Tp.HCM khoảng trên 6.000 căn, dự báo thời gian tới sẽ còn tăng thêm. Hiện tại, chỉ tính riêng Tp.HCM, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường lên tới gần 12.000 căn, số lượng mua đầu tư chiếm chủ yếu và cho thuê dài hạn cũng chiếm gần một nửa lượng cầu. Với áp lực cạnh tranh mạnh mẽ, thị trường cho thuê sẽ còn phải đối diện nhiều thách thức hơn nữa trong năm 2016.
Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cho thuê là căn hộ dịch vụ cũng có một năm không được như ý. Không chịu áp lực từ nguồn cung mới nhưng căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn hoạt động trầm lắng. Giá thuê có xu hướng giảm nhẹ từ 2- 3% đối với hạng B và C, và 1-2 % đối với hạng A. Tỷ lệ lấp đầy thấp cộng với cạnh tranh gay gắt khi giá thuê vẫn trội hơn khá cao giá căn hộ cùng đẳng cấp. Thị trường Tp.HCM cũng không mấy sáng sủa khi mà công suất thuê liên tục sụt giảm qua các quý. Nguyên nhân chủ yếu là do thị trường đón thêm nguồn cung mới bên cạnh việc giá thuê bị điều chỉnh tăng nhẹ 2-3% qua các quý. Đầu năm 2016, Hà Nội sẽ có thêm 8 dự án mới cung cấp 1500 căn hộ cho thị trường, Tp.HCM sẽ có thêm gần 2200 căn hộ mới. Dự kiến trong giai đoạn đầu 2016, căn hộ dịch vụ sẽ còn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.
Giới phân tích cho rằng, thị trường căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn của Việt Nam đang rất tiềm năng và có xu hướng cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ cho thuê, đặc biệt là cạnh tranh về giá. Đơn cử, một dự án căn hộ cao cấp cho thuê chỉ có giá 12 triệu đồng/tháng trong khi căn hộ dịch vụ cho thuê có cùng diện tích có mức giá lên tới trên 20 triệu đồng/tháng. Tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội và Tp.HCM luôn ở mức từ 6 - 8%. Đặc biệt, tại Tp.HCM, tỷ suất lợi nhuận này đạt mức 7 - 8% nên khối cho thuê dù gặp khó khăn vẫn sẽ là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn.
BĐS khu công nghiệp sôi động nhờ TPP
Nhìn chung, khu vực Logistics/Công nghiệp ở Hà Nội và Tp.HCM có hiệu suất ổn định trong năm 2015. Không có khu Logistics/Công nghiệp mới nào tung ra thị trường trong suốt thời gian này. Công suất thuê của khu công nghiệp được cải thiện đôi chút với mức tăng khoảng 2-3% mỗi quý. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn hoặc nhà kho tại các khu công nghiệp vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ từ 0,5-1% mỗi quý. Hầu hết các khu công nghiệp hoạt động từ lâu tại Tp.HCM và Hà Nội có hiệu suất thuê cao, gần 100%. Một số khu công nghiệp mới hoàn thành và đi vào hoạt động khoảng 2-3 năm ghi nhận tỷ lệ lấp đầy dưới 50% và đang cố gắng lấp đầy diện tích trống. Tại Việt Nam, các doanh nghiệp nước ngoài chiếm 70% thị trường logistics. Các công ty logistics của Việt Nam hoạt động chủ yếu trên các tuyến nội địa và làm đại lý cho các công ty logistics nước ngoài trong việc cung cấp dịch vụ vận tải và kho bãi.
 |
| BĐS khu công nghiệp được hưởng lợi nhiều từ TPP. Ảnh: Phương Uyên |
Tuy nhiên triển vọng nguồn cung mới của phân khúc BĐS khu công nghiệp thì vô cùng sôi động. Kizuna khai trương thêm KCN Kizuna 2 tại Long An, Tập đoàn Amata (Thái Lan) cho biết sẽ phát triển thêm hai dự án khu liên hợp đô thị công nghiệp ở Việt Nam với số vốn lên đến hàng tỉ đô la Mỹ. Cụ thể Amata sẽ phát triển dự án Khu phức hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ Long Thành (Amata City Long Thanh) ở Đồng Nai trên khu đất có diện tích 1.285 héc ta với tổng vốn đầu tư là 634 triệu đô la Mỹ. Trong khi đó, các hãng điện tử lớn như Sam Sung cũng mở rộng nhà máy sản xuất…
Triển vọng thị trường cho thuê trong năm 2016
Thị trường bất động sản thương mại trong năm 2016 sẽ tiếp tục xu hướng tăng cả về cung và cầu. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư phân khúc văn phòng cho thuê và bán lẻ tìm cách tăng sự hiện diện của họ cũng như mở rộng hoạt động kinh doanh vào Việt Nam. Ở Tp.HCM, dự đoán giá thuê sàn văn phòng hạng A và B sẽ tăng khoảng 4% trong năm 2016 và 9% trong năm 2017. Những tòa nhà ở vị trí trung tâm có thể có giá thuê tăng đến 10%. Bên cạnh đó, ở Hà Nội, giá thuê trung bình của hạng A và B dự kiến tăng trưởng 4% và ổn định (giảm 3%) trong năm 2016. Phải đến cuối năm 2017, thị trường mới có thêm khoảng 460.000 m² diện tích văn phòng hạng A và B, tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành và phía Tây thành phố. Chủ đầu tư sẽ phải tiếp tục cạnh tranh với nhau để thu hút khách thuê. Các chuyên gia nhận định, giá thuê trung bình của phân khúc văn phòng tại Tp.HCM sẽ tăng nhẹ trong năm 2016 trong khi Hà Nội sẽ tiếp tục chịu áp lực của xu hướng giảm giá trong thời gian tới.
Phân khúc bán lẻ sẽ tiếp tục chào đón các thương hiệu lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan…đổ bộ vào thị trường Việt Nam. Khối bán lẻ dự kiến sẽ tăng cường hoạt động của họ bằng các chuỗi siêu thị/cửa hàng tiện lợi mới. Một số trung tâm mua sắm lớn ở khu Tây như Emart, Maximark, BigC dự kiến đi vào hoạt động trong năm tới đây, Vingroup, cũng có kế hoạch mở đền hàng trăm siêu thị tại Việt Nam trong vài năm tới. Khối bán lẻ sẽ ngày càng sôi động hơn khi mà các hiệp định thương mại chính thức phát huy tác dụng hữu ích của mình. Các TTTM sẽ vẫn giữ mức giá thuê ổn định, khó chuyển biến trong thời gian ngắn.
Đối với thị trường khu công nghiệp, tình hình sẽ dễ dàng hơn trong việc thu hút nhiều hơn nữa sự chú ý và đầu tư từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đây là phân khúc thị trường được kỳ vọng sẽ tạo ra bước tiến mới trong năm 2016. Ngoài ra, sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư quốc tế vào Việt Nam cộng thêm quỹ đất khu công nghiệp luôn trong tình trạng lấp đầy, nguồn cung mới hạn chế sẽ phần nào đẩy giá thuê tăng và việc tìm kiếm nhà xưởng diện tích rộng sẽ không còn là chuyện dễ dàng.
Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)
