Nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), năm 2013, UBND Tp.HCM đã cho phép các trường hợp xây dựng sai mẫu nhà, sai phép nếu phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc thì vẫn được tồn tại và cấp sổ hồng. Tuy nhiên, để cấp sổ hồng thì vẫn cần phải có giấy phép xây dựng.
Gỡ chỗ này, vướng chỗ kia
Nghị định số 121/2013 về quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở ghi rõ, với các công trình xây dựng sai phép, không phép hoặc sai thiết kế, sai quy hoạch được duyệt không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không tranh chấp và xây dựng trên đất hợp pháp, ngoài việc bị xử phạt hành chính còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ và 50% đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng.
Quy định trên không được hiểu và làm thống nhất ở các địa phương và thường hầu hết, chính quyền sở tại đều “án binh bất động” trước những hồ sơ thuộc dạng "khó nhằn" này.
Như ở huyện Nhà Bè, giá trị công trình sai phép được tính bằng diện tích sàn xây dựng vi phạm nhân với suất đầu tư (chi phí xây dựng 1m2 diện tích sàn tùy loại công trình: nhà ở, trường học…) theo quy định của nhà nước. Trưởng Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè, ông Nguyễn Hữu Anh cho biết,do không nắm vững luật pháp nên trước đây, người dân cứ xây nhà ở không cần xin phép, nếu quy ra tiền phạt như hiện nay thì lên phải đến hàng trăm triệu đồng.
 |
| Có hàng ngàn căn nhà sai mẫu ở Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Tp.HCM đang chờ xử lý Ảnh: Hoàng Triều |
Ông Nguyễn Hữu Anh nhận định: “Người dân sẽ đóng phạt để hoàn thành thủ tục pháp lý trong rường hợp cần giao dịch nhà đất như mua bán, cầm cố... Còn nếu chỉ để ở thì có lẽ họ sẽ không đóng tiền phạt”.
Huyện Nhà Bè cũng hết sức lúng túng về việc 2 nghị định điều chỉnh về vấn đề này “chỏi” nhau. Cụ thể, Nghị định 121 quy định Sở Xây dựng sẽ cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép sau khi chủ nhà hoàn thành việc nộp phạt, chế tài nộp phạt này cũng chỉ áp dụng cho trường hợp công trình đã hoàn thành và đã đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, Nghị định 64 lại quy định chỉ cấp phép cho công trình trong trường hợp công trình chưa được xây dựng, sửa chữa hay cải tạo. Thế nên, huyện Nhà Bè đề xuất sẽ giao Phòng Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục hoàn công để cấp sổ hồng hoặc cập nhật trên sổ hồng quyền sử dụng đất sau khi chủ nhà nộp phạt mà không cần phải cấp phép xây dựng.
Trong khi đó, UBND quận 2 vẫn đang đề nghị Sở Xây dựng hướng dẫn việc thu tỉ lệ 40%-50% số lợi bất hợp pháp. Theo lãnh đạo quận 2, số tiền này chỉ thu và đồng thời cho tồn tại đối với công trình sai phép, sai mẫu nhà nhưng phù hợp với quy hoạch, nếu vi phạm trong thời gian từ ngày 1/5/2009 đến 30/11/2013. Trường hợp trước ngày 1/5/2009, công trình xây dựng sai phép, sai mẫu nhà mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không làm ảnh hưởng đến công trình lân cận, không tranh chấp và xây dựng trên đất hợp pháp thì vẫn công nhận quyền sở hữu nhà và không thu số lợi bất hợp pháp. Còn trong trường hợp không bảo đảm chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc thì cần phải kiên quyết tháo dỡ.
Còn trường hợp UBND quận Tân Phú thì đang kiến nghị Sở Xây dựng hướng dẫn hình thức xử lý đối với phần diện tích sai phạm không phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, không đủ điều kiện xem xét điều chỉnh hay cấp phép xây dựng.
Từng có một quận trên địa bàn Tp.HCM trước đây đã ban hành quy trình xử lý đối với những trường hợp sai mẫu, sai phép. Song, quận này chỉ xử lý được vài trường hợp thì phải thu hồi quy trình, chờ hướng dẫn.
Có hướng dẫn vẫn loay hoay
Theo thông tin từ Sở Xây dựng cho biết, hiện vẫn còn rất nhiều dự án nhà ở trên địa bàn Tp.HCM mắc phải vấn đề này. Chẳng hạn, có hơn 1.000 căn nhà xây sai mẫu ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cũng có hàng trăm căn ở quận 2 và quận 9…
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, ông Phan Đức Nhạn, Sở đã đề nghị và Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản hướng dẫn về vấn đề này. Theo đó, trường hợp công trình dự án, giá trị phần xây dựng sai phạm được tính bằng diện tích sàn xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m2 theo hợp đồng đã ký nếu là công trình phục vụ kinh doanh, còn trong trường hợp không phải kinh doanh thì nhân với giá tiền 1m2 theo dự toán dã được duyệt. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá trị công trình vi phạm được xác định bằng diện tích vi phạm nhân với giá tiền 1m2 xây dựng, cộng thêm tiền giá trị sử dụng đất (tầng 1 tính 100% tiền sử dụng đất, còn từ tầng 2 trở lên thì sẽ tính 50%).
Ông Nhạn lấy ví dụ: “Ngôi nhà cho phép xây dựng 100 m2 nhưng chủ nhà lại xây lên 110m2, nếu thỏa mãn các điều kiện và muốn tồn tại thì phải đóng tiền sử dụng đất đối với 10 m2 sai phép, nghĩa là phải nộp 40 triệu đồng nếu chi phí xây dựng 10 m2 hết 100 triệu đồng”.
Theo đó, huyện Nhà Bè không đồng ý với cách tính này vì cho rằng như thế là thu tiền sử dụng đất 2 lần. Nhưng Bộ Xây dựng lại khẳng định, đây không phải thu tiền sử dụng đất 2 lần mà là một biện pháp xử lý vi phạm hành chính. Tuy nhiên Bộ cũng sẽ kiến nghị Chính phủ để xem xét, đánh giá và cân nhắc về tình hình kinh tế - xã hội và đưa ra mức xử lý phù hợp nhất.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng sẽ kiến nghị Chính phủ cho phép sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, cho phép công trình được tồn tại và cấp giấy chứng nhận sở hữu. Tất nhiên, việc xử lý các công trình sai phép không phù hợp quy hoạch cũng phải chờ chỉ đạo của Chính phủ.
Cần sớm có hướng dẫn cụ thể cho từng địa phương
Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Nguyễn Hữu Tín nhận định, trước đây, một số nhà mẫu của TP đưa ra cũng không phù hợp nên người dân tự ý thay đổi thế nên quan điểm của TP sẽ là nếu phù hợp quy hoạch thì cho tồn tại và cấp giấy chứng nhận. Vì thế, lần này Tp.HCM sẽ tiếp tục kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn cụ thể.
