Theo quy định tại thông tư 12, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo giá (theo biên bản làm việc) tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc nơi sàn có bất động sản chuyển nhượng.
Tuy nhiên trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo nhiều chi cục thuế cho biết hiện cơ quan thuế không có căn cứ nào để xác định giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và trong tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường.
Do vậy để xác định giá nhà đầu tư khai có phù hợp với thị trường hay không, trước khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cơ quan thuế phải tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, thực tế việc yêu cầu các sàn giao dịch lập biên bản xác định giá với cơ quan thuế không dễ. Nhiều sàn giao dịch từ chối thẳng. Do vậy theo quy định, bốn ngày làm việc sau khi nhận đủ hồ sơ cơ quan thuế phải ra thông báo thuế nhưng có trường hợp nộp hồ sơ hơn hai tháng vẫn chưa được giải quyết do sàn bất động sản không chịu xác định giá. Ngoài ra, nhiều dự án đã bán từ nhiều năm trước nên các sàn giao dịch không biết dựa vào đâu để xác định giá.
Theo các chuyên gia, quy định cách tính thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thông tư 12 nghiêng về hướng tính thuế 25% trên lợi nhuận. Tức là lấy giá bán trừ giá mua, nhân với thuế suất 25%. Nhưng nhiều trường hợp dự án đã triển khai nhiều năm, giá gốc rất thấp.
Với trường hợp này, sàn bất động sản chịu xác nhận thì nhà đầu tư cũng không chịu đóng do số tiền thuế phải nộp quá cao, dẫn đến thiệt thòi cho nhà đầu tư. Mặc dù thông tư 12 quy định trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hầu như cơ quan thuế không dám áp dụng do chưa được hướng dẫn.
Được biết tháng 4/2011, Cục Thuế Tp.HCM đã gửi văn bản báo cáo khó khăn vướng mắc phát sinh trong thực tế với Tổng cục Thuế đồng thời đề xuất một số giải pháp tháo gỡ. Ý kiến của Cục Thuế Tp.HCM là trong trường hợp giá chuyển nhượng mà nhà đầu tư khai thuế cao hơn giá mua ghi trong hợp đồng thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng được kê khai trên tờ khai thuế và giá mua ghi trên hợp đồng đều thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Cục Thuế Tp.HCM cũng đề xuất Tổng cục Thuế xem xét trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xác định được tổng giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch, nhưng tổng giá mua theo hợp đồng không có đầy đủ hóa đơn chứng từ hợp pháp thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng 2% trên tổng giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch.
Với trường hợp cơ quan công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền góp vốn mua nền đất do đây không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại nghị định 71, Cục Thuế Tp.HCM đề xuất không cần phải công chứng.
(Theo TTO)
