NCC được phân thành 4 hạng, từ hạng 1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là chung cư cao cấp. Mỗi hạng đều được quy định những tiêu chuẩn cụ thể. Nếu các chủ đầu tư (CĐT) xây dựng chung cư, rao bán trên các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng mà người mua kiện, cơ quan chức năng kiểm tra mà sản phẩm không đạt chất lượng và phân hạng NCC không đúng như CĐT rao bán thì CĐT đó sẽ bị xử phạt.
Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TPHCM thắc mắc, sau khi Thông tư 14 có hiệu lực thì các DN ngoài tên gọi theo phân loại NCC theo quy định ra thì các DN có được quảng cáo là “chung cư siêu cao cấp”, “biệt thự trên không”… hay không?
Ngoài ra, bà Loan cũng cho rằng, việc phân hạng theo quy định chưa rõ ràng. Cụ thể, NCC hạng 1 và hạng 2 không khác gì nhau ngoài diện tích 70m² trở lên đối với chung cư hạng 1 và 60m² trở lên đối với chung cư hạng 2. Bà Loan nêu ra thực tế: NCC có cùng quy mô tại quận Tân Phú giá chỉ khoảng 6-7 triệu đồng/m² trong khi đó tại quận 1 có giá từ 6.000-7.000 USD/m² vậy thì làm sao phân hạng?
Kỹ sư Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TPHCM cho biết, trước đây do chưa phân hạng NCC nên nhiều chung cư được CĐT quảng cáo là cao cấp rồi bán giá rất cao nhưng người sử dụng mới sử dụng 1 năm là tường nứt, nước thấm… “Như vậy là chung cư cao giá chứ cao cấp nỗi gì?”- ông Sanh nói.
Theo ông Phan Phùng Sanh, việc phân hạng chất lượng NCC chỉ dựa vào chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng của chung cư chứ không phải cứ NCC hạng 1 thì “sống” lâu còn NCC hạng 4 thì mau sập. Ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, đã đưa vào hoạt động thì chất lượng NCC phải bảo đảm, việc phân hạng theo quy chế không liên quan đến chất lượng công trình. Còn chất lượng NCC được xác định theo một quy định về xây dựng khác.
Mặc dù đại diện Bộ Xây dựng khẳng định rằng, sự phân hạng NCC chỉ để cơ quan quản lý Nhà nước dựa vào đó để xử lý nếu người dân kiện chứ không phải “đẻ” thêm thủ tục nữa để xếp hạng NCC hộ các CĐT hay can thiệp vào việc kinh doanh của các DN. Hơn nữa, sự phân hạng NCC không quyết định giá cả vì giá cả được xác định theo thị trường “thuận mua vừa bán”. Do đó, NCC hạng 1 tại quận Tân Phú có thể đắt hơn NCC hạng 4 tại quận 1. Thế nhưng nhiều ý kiến cho rằng thực tế không phải vậy.
Theo đại diện Công ty cổ phần Hòa Bình, với quy định NCC hạng 1 phải đủ tiêu chuẩn mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. Như vậy những khu chung cư 25 tầng hiện nay trung bình có khoảng 4-5 thang máy thì sẽ rớt xuống hạng 2? Trên thực tế, nếu rao bán NCC với “mác” “chung cư hạng 2” thì không thể bán bằng giá của các “chung cư hạng 1” mặc dù tiêu chuẩn không khác nhau nhiều.
Nhập nhằng phần chung, riêng
Nhiều ý kiến cho rằng, quy chế quản lý NCC quá dài, sau khi được triển khai các đại biểu không thể nào nhớ hết, huống hồ người dân đọc làm sao hiểu hết. Bên cạnh đó, quy chế quản lý chung cư vẫn chưa nêu ra các quy định cụ thể và trách nhiệm của ban quản lý chung cư. Bà Đỗ Thị Loan cho biết có tình trạng ban quản lý siết chỗ để xe máy lại để chỗ cho xe hơi thuê, việc thu chi ra sao dân không biết. Ông Nguyễn Trọng Ninh cũng thừa nhận một thực tế rằng, hiện nay việc tranh chấp phần chung-riêng trong các khu chung cư là rất phức tạp. Việc kêu gọi để sửa chữa phần chung trong NCC là rất khó, do đó Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị đưa ra những điều khoản chung nhằm điều tiết việc này.
“Khi giao nhà, CĐT phải nêu rõ phần nào là sở hữu chung, phần nào là sở hữu riêng. Những phần CĐT không bán (tầng trệt, tầng hầm giữ xe…) để kinh doanh thì các CĐT cũng phải công bố rõ ràng cho người dân để tránh việc tranh chấp sau này”- ông Ninh nói. Trả lời thắc mắc về việc có cần thiết ban hành giá trần của phí dịch vụ quản lý chung cư không khi phí dịch vụ chung cư cao cấp và chung cư TĐC khác nhau? Ông Ninh trả lời: Nhiều trường hợp ban quản lý chung cư đòi phí phục vụ quá cao, không nhận được sự đồng thuận của người dân. Chính vì thế, việc quy định giá trần cho dịch vụ này là cần thiết. Từ đó tùy thuộc vào thực tế từng nơi mà các đơn vị đưa ra giá dịch vụ phù hợp.
Đại diện Sở Xây dựng cũng đã nêu ra một thực tế tại TPHCM là hiện nay một số quận-huyện không chịu ký công nhận Ban quản trị chung cư (theo quy định, Ban quản trị chung cư nếu không được quận-huyện công nhận là không hợp pháp) vì cho rằng đây là bộ phận do dân bầu, đó là hợp đồng dân sự giữa người dân và Ban quản trị. Nếu sau này có vi phạm (có thể phạt hành chính hoặc xử lý hình sự) thì quận-huyện sẽ khó xử lý. Hơn nữa, sắp tới sẽ cho người nước ngoài mua chung cư, nếu những chung cư bầu những người nước ngoài vào Ban quản trị thì làm sao quận ký công nhận? Thế nhưng ông Ninh cho rằng, UBND quận-huyện chỉ cần có văn bản công nhận Ban quản trị này giống như là xác nhận Ban quản trị được bầu ra có sự đồng thuận của người dân chứ không phải ký công nhận các thành viên trong Ban quản trị chung cư là cán bộ công chức Nhà nước.
Ông Nguyễn Trọng Ninh cho biết các đơn vị cứ triển khai đồng thời góp ý cho Bộ Xây dựng để tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện quy chế tốt hơn, nếu cần.
Theo Sài Gòn Giải Phóng
