Hà Nội: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sụt giảm
Theo số liệu công bố mới nhất của Savils Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý II/2012 đạt 652.100 m2, giảm 1% so với quý trước. Công suất thuê trung bình khoảng 92%, tăng 3% so với quý trước. Savills đưa ra nhận định, trong vòng 4 năm tới, thị trường sẽ đón nhận khoảng 1,9 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 101 dự án. Những dự án với quy mô lớn trên 20.000 m2 sẽ gia nhập thị trường năm 2013 gồm Vincom Mega Mall, Royal City, Victoria Văn Phú, Hồ Gươm Plaza, The Pride and Chợ Mơ Plaza.Đặc biệt, trong quý II/2012, UBND TP. Hà Nội đã ra thông báo kêu gọi đầu tư vào 5 chợ và trung tâm thương mại (TTTM) tại các quận, huyện là Hà Đông, Gia Lâm và Ba Vì, với thời gian thực hiện dự kiến kéo dài từ năm 2012 đến năm 2016.
Xét về ngành hàng, ngành may mặc, giày dép và điện máy có xu hướng giảm cả về số lượng và diện tích mở mới, do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu với những mặt hàng này nhiều nhất. Những ngành hàng như ẩm thực, giải trí tiếp tục kinh doanh tốt và là nhân tố thúc đẩy quan tâm của khách hàng tới các TTTM.
Tại khu vực trung tâm, giá thuê ổn định do tỷ lệ trống không đổi. Tuy nhiên, tại khu vực ngoài trung tâm, áp lực cạnh tranh do nguồn cung tăng mạnh, đẩy tỷ lệ trống cao hơn và giá thuê tiếp tục giảm xuống. Dự đoán trong vài năm tới, tại khu vực ngoài trung tâm, khi một loạt dự án cơ sở hạ tầng đi vào hoạt động, các TTTM sẽ có bước chuyển biến rõ rệt.
Tp.HCM: Áp lực lớn từ nguồn cung mới
Liên tục được đưa ra trong báo cáo quý của các công ty tư vấn như CBRE, Savills, Colliers hay DTZ là cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê của các dự án mặt bằng bán lẻ. Một số trung tâm như The Vista sẵn sàng đưa ra mức chào thuê thấp hơn ban đầu, trong khi một số khác triển khai nhiều gói ưu đãi để giữ chân các khách thuê hiện tại.Theo ghi nhận của CBRE, trong khu vực trung tâm, mức giá chào thuê trung bình ở các TTTM tổng hợp khoảng 103,06 USD/m2/tháng, giảm 5,8% so với quý I/2012, mức giá chào thuê trung bình của các TTTM khoảng 109,15 USD/m2/tháng, giảm 12,7% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê ở các TTTM khoảng 29,93 USD/m2/tháng và ở các TTTM tổng hợp khoảng 48,69 USD/m2/tháng, giảm nhẹ từ 0,5 - 3,8% so với quý I/2012.
Dù diện tích thực thuê mới trong quý II tương đương cùng kỳ, nhưng diện tích trống hiện vẫn rất lớn (khoảng 82.000 m2). Theo CBRE, các nhà bán lẻ hiện tập trung chủ yếu vào các vị trí đắc địa và khu thương mại trung tâm CBD (Central Business District), vì khu vực ngoại vi không đáp ứng đủ lượng khách hàng tiềm năng.
Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng khó có thể trông đợi vào việc mở rộng quy mô của các DN bán lẻ trong năm nay, vì bản thân các DN này cũng đang gặp khó khăn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ của TP. HCM trong quý II/2012 chỉ tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước.
Không những khó khăn trong việc lấp đầy diện tích trống, các TTTM hiện còn chịu áp lực lớn từ nguồn cung mới. Theo thống kê, từ nay đến 2015, thị trường mặt bằng bán lẻ Tp.HCM sẽ đón thêm khoảng 770.000 m2, đến từ các dự án như Eden A, Saigon One Tower, Sunrise City, Kenton Residences…
Ông KP Singh, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn DTZ Vietnam dự đoán, với con số nguồn cung gấp đôi so với tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện tại, trong đó khoảng 175.000 m2 được tung ra thị trường nửa cuối năm 2012, giá thuê và công suất cho thuê sẽ vẫn tiếp tục lao dốc.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có những tia hy vọng. Với việc lãi suất và tỷ lệ lạm phát đang dần đi xuống, cùng gói hỗ trợ khoảng 1,4 tỷ USD mới được phê duyệt, các chuyên gia kỳ vọng, việc kinh doanh của các DN bán lẻ sẽ được vực dậy.
Hiện tại, các nhà bán lẻ cao cấp như Stefanel và Calvin Klein vẫn có nhu cầu thuê cửa hàng. Các thương hiệu ẩm thực như KFC, NYDC, Burger King vẫn tiếp tục mở rộng thị trường. Trong đó, NYDC mở thêm nhà hàng mới tại Diamond Plaza, Burger King dự kiến sẽ mở rộng kinh doanh với ít nhất 5 cửa hiệu nữa vào cuối năm. Hãng Jonny Rockets(Mỹ) mới đây cũng đã công bố mục tiêu mở nhiều cửa hàng thức ăn nhanh tại Tp.HCM trong năm tới.
Bên cạnh đó, một số DN bán lẻ lớn nước ngoài vẫn tin vào tiềm năng phát triển của thị trường bán lẻ Việt Nam, nên họ vẫn tìm đường mở rộng việc kinh doanh tại Việt Nam. Có thể kể đến các dự án của AEON (Nhật Bản) tại Tp.HCM và Bình Dương, hay chiến lược mở rộng đến 60 cơ sở hoạt động tại Việt Nam của Lotte (Hàn Quốc).
Có thể thấy, các TTTM có hướng đi phù hợp vẫn phát triển tốt. Diamond Plaza có tỷ lệ lấp đầy luôn trên 90%. Mới đây, cùng lúc với việc cải tạo khu bán lẻ thường niên, trung tâm này còn mở rộng khu vực tầng 5 trước kia sử dụng làm văn phòng trở thành khu bán lẻ.
Vincom Center với chiến lược chào thuê đúng đắn đang trở thành một thỏi nam châm thu hút khách thuê từ ngoài trung tâm vào thuê. Parkson Saigon Tourist không ngần ngại mở rộng thêm 1.000 m2 diện tích mặt bằng ở tầng trệt, mặt tiền Lê Thánh Tôn, vị trí trước đây là phòng trưng bày xe ô tô.
Big C, Saigon Coopmart… vẫn luôn luôn có tỷ lệ lấy đầy gần như tuyệt đối và mật độ lưu lượng khách tới mua sắm cao.
Ông Laszlo Fulop, Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ mặt bằng bán lẻ CBRE cho biết, điều quan trọng nhất đối với tất cả các chủ đầu tư TTTM ở thời điểm này là nghiên cứu rõ mặt mạnh và yếu của mình để lựa chọn hướng đi phù hợp.
Còn theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Navigat, các chủ đầu tư TTTM ngoài trung tâm chưa triển khai nên cân nhắc thật kỹ trước quyết định từ bỏ hay tiếp tục. Với tốc độ tăng dân số và số lượng người đổ về Tp.HCM hàng năm lớn như hiện nay, thì số lượng người dân định cư ở các khu vực ngoại thành sẽ nhanh chóng tăng lên. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là mọi TTTM đều có khả năng thành công như nhau.
| Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội: “Muốn hiệu quả, trung trâm thương mại phải có vị trí đắc địa” Phân khúc mặt bằng bán lẻ thời gian qua đã bị suy giảm mạnh ở tất cả các ngành hàng, không phân biệt là cao cấp hay thấp cấp. Lý do khách quan là do người tiêu dùng ngày càng thắt chặt chi tiêu. Còn lý do chủ quan thì bản thân ngành bán lẻ của nước ta cũng còn vô vàn vấn đề cần phải khắc phục. Hiện nay, tư duy để xây dựng hệ thống bán lẻ phải là hệ thống phân phối sẽ quyết định đến vấn đề sản xuất, có nghĩa là thông qua hệ thống bán lẻ, nhà phân phối biết được nhu cầu của người tiêu dùng để đặt hàng cho các nhà sản xuất đáp ứng. Hay nói một cách khác, hệ thống bán lẻ sẽ là người dẫn nhịp cho các nhà sản xuất. Qua làm việc với nhiều nhà đầu tư mặt bằng bán lẻ, tôi nhận thấy tham vọng của chủ đầu tư áp đặt lên sản phẩm mặt bằng bán lẻ là quá cao và nó chỉ có thể tồn tại khi thị trường đang thuận lợi, khi thị trường khó khăn thì với chủ đầu tư chỉ có vốn, mà không có kiến thức để tạo dựng giá trị gia tăng cho sản phẩm sẽ thất bại. Ngay cả việc chọn vị trí để xây dựng TTTM, yếu tố quan trọng hàng đầu cho sự thành công, nhiều chủ đầu tư cũng không quan tâm. Để có được một TTTM hoạt động hiệu quả, các nhà đầu tư cần phải chú ý ngay khâu đầu tiên là lựa chọn vị trí. Khi chúng tôi làm tư vấn cho các dự án TTTM, việc phải tính đến là xác định đối tượng khách hàng tiềm năng trong phạm vi 5 phút có thể đi xe đến được siêu thị là bao nhiêu, 10 phút là bao nhiêu, 30 phút là bao nhiêu... Chỉ có như vậy mới có thể tính được cơ hội và hiệu quả trước khi đầu tư. Những TTTM hiện nay đang thành công ở Hà Nội là những trung tâm có vị trí đắc địa, có các ngành hàng đa dạng, phong phú từ mớ rau, quả cà cho đến hàng tiêu dùng, điện máy, rồi mới đến hàng hiệu. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: “Thị trường bán lẻ sẽ sôi động trở lại” Phân khúc thị trường bán lẻ còn nhiều tiềm năng dù Việt Nam không còn nằm trong Top 30 thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế giới theo Chỉ số Phát triển bán lẻ toàn cầu (GRDI). Kết quả khảo sát của CBRE trong vài tháng vừa qua cho thấy, người tiêu dùng đang thắt chặt chi tiêu với các mặt hàng như quần áo, trang sức, mỹ phẩm và điện máy. Điều này khiến một số hãng bán lẻ phải thu hẹp hoạt động. Trong khi 41 gian hàng quy mô vừa (diện tích 21 - 100 m2) đóng cửa, số lượng các gian hàng quy mô nhỏ (1 - 20 m2) và lớn (251 - 500 m2) lại tăng lên. Việc Việt Nam không còn nằm trong Top 30 thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế giới theo chỉ số GRDI, một phần đã được phản ánh ở tình hình thu hẹp hoạt động kinh doanh của các nhà bán lẻ. Tuy nhiên, quy mô thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn tương đối nhỏ so với các thị trường châu Á khác, kết hợp với dân số đông và nhu cầu cải thiện đời sống cao ngày càng tăng, thì triển vọng cho thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn rất lớn. Chắc chắn những dự án mới hoặc sắp đi vào hoạt động thời gian qua như Hiway Supercenter, Melinh Plaza ở Hà Đông hay Indochina Plaza Hanoi tại Cầu Giấy sẽ chưa thể gây tiếng vang lớn để thúc đẩy nhu cầu mua sắm của người dân Hà Nội. Tuy nhiên, có thể chắc chắn rằng, những TTTM này sẽ tạo dựng được vị trí chiến lược để đón đầu một chu kỳ mới khi thị trường bán lẻ sôi động trở lại và khi đó, quyết định trì hoãn hoặc tạm ngừng xây dựng tại một số TTTM có thể là một chiến lược sai lầm. |
(Theo ĐTCK)
