Năm 2006, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận kế hoạch sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003, trên cơ sở những đề xuất tập trung vào 2 điểm chủ yếu. Thứ nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống quy hoạch xây dựng còn nhiều chồng chéo; quy hoạch sử dụng đất ôm đồm nhiều nội dung nhưng không hiệu quả và thiếu thực tế; chưa làm rõ phân vùng sử dụng đất trong khi ô nhiễm môi trường vẫn bị quá tải ở nhiều nơi. Thứ hai, nhiều quy định của luật pháp hiện hành không còn phù hợp với yêu cầu của sân chơi thương mại quốc tế WTO; đặc biệt là yêu cầu bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài về tiếp cận và sử dụng đất.
Tuy nhiên, dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai trình Chính phủ hồi cuối tháng 8 đã không đưa ra được cách giải quyết thỏa đáng những vấn đề này. Quy hoạch là một trong 8 điểm sửa đổi của Luật Đất đai mà Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đề xuất, nhưng cái sửa ấy chỉ là bổ sung một số điểm về nguyên tắc, nội dung, thẩm quyền mà không đề cập đến vấn đề mấu chốt nhất hiện nay: xây dựng mối quan hệ hữu cơ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng?
Theo GS - TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội, "phân vùng sử dụng đất" trong quy hoạch chính là chìa khóa để phân ranh nhiệm vụ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, đồng thời cũng là chìa khóa xác định tính hiệu quả trong sử dụng đất. "Khi có hệ thống phân vùng sử dụng đất hợp lý thì chắc chẳng còn phải cãi nhau về việc có nên đặt nhà máy đóng tàu ở vịnh Vân Phong hay không, hoặc nên đặt nhà máy luyện thép của Hà Tĩnh ở đâu cho phải" - GS Võ nói.
Liên quan đến bình đẳng trong tiếp cận và sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, pháp luật hiện hành vẫn còn bất cập. Để tháo gỡ, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 5.2.2007 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 4 khóa X khẳng định rất cụ thể: "Tạo khung pháp lý để mở rộng từng bước quyền của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản", và "hoàn chỉnh các quy định về thế chấp đất đai". Nhưng trả lời báo chí, Thứ trưởng Bộ TN-MT Trần Thế Ngọc nói rằng, chưa đủ "chín" để sửa đổi những quy định hiện hành liên quan đến bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài khi tiếp cận với đất đai. Đó cũng là lý do khiến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung đã không đề cập đến nội dung này.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài đã thuê đất của hộ gia đình, cá nhân mà chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thì vẫn tiếp tục được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân đó. Thực tế cho thấy cơ chế này mang lại nhiều ích lợi hơn cho hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất. Ngoài ra, Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng tạo một bước đổi mới quan trọng về việc cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán như nhà đầu tư trong nước và được nhận chuyển nhượng dự án.
Như vậy, khi quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư đã được thế chấp tại ngân hàng có pháp nhân nước ngoài mà nhà đầu tư không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể tiếp tục thực hiện dự án hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để thu hồi nợ. Ai cũng biết rằng cơ chế thế chấp này là một giải pháp về vốn rất hiệu quả cho thị trường bất động sản nước ta.
Điều sửa lại chưa cần
Trong khi những vướng mắc mang tính mấu chốt ấy không được đề cập thì dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung lại kiến nghị những nội dung mà theo đánh giá của các chuyên gia là "chưa cần thiết" phải xem xét vào thời điểm này. Ví dụ, kiến nghị kéo dài thời hạn sử dụng đất cho nông dân thành vô hạn; bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định; thời hạn ban hành giá đất của UBND cấp tỉnh không phải hàng năm mà kéo dài 5 năm...
"Theo lộ trình vạch ra, khi Bộ Chính trị chỉ đạo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai, vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sẽ được xem xét vào khoảng năm 2013 khi gần kết thúc thời hạn sử dụng đất hiện hành (ta giao đất vào năm 1994 với thời hạn 20 năm)", GS Võ nói. Thực tế chưa có gì phát sinh "nóng" về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện nay để cần phải thay đổi lộ trình đã định.
Khung giá đất do Chính phủ quy định được coi là hành lang pháp lý để UBND các tỉnh quy định giá đất tại địa phương. Theo GS Võ: "Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là một nguyên tắc pháp luật, nhưng không phải vì thế mà coi giá thị trường là "tối thượng" để bỏ đi những công cụ để điều tiết giá thị trường theo chủ trương của Nhà nước". Nếu khung giá đất của Chính phủ đang có điểm nào chưa phù hợp thì phải triển khai sao cho phù hợp, chứ không thể vì thế mà kiến nghị bỏ đi. Việc ban hành giá đất hằng năm của UBND cấp tỉnh cũng là một quy định thể hiện tính sát thực với thị trường, đồng bộ với năm tài chính. Bỏ mặt bằng giá hằng năm để chấp nhận mặt bằng giá 5 năm là chuyện không nhỏ.
Theo Thanh Niên
