"Bất động sản không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần mà nó còn phụ thuộc vào qui luật cung - cầu, vị trí địa lý, vị thế chủ quyền và xu hướng dân số cũng như tương lai phát triển kinh tế tại vùng đặt bất động sản… nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư, cần phải có những giải pháp vốn phù hợp”.
Bài 2: Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam
Do thị trường bất động sản (TTBĐS) không chỉ phụ thuộc vào quy luật giá trị đơn thuần nên nó là “con dao hai lưỡi” đối với vốn đầu tư như đã nêu ở số báo trước, vì vậy, giải pháp vốn cho TTBĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch, chuyên nghiệp hóa và luôn luôn phải là nguồn vốn trung và dài hạn.
Theo tiến sĩ Nguyễn Đại Lai, các công cụ chủ lực để có thể giải bài toán vốn trung và dài hạn cho TTBĐS là chứng khoán công trình; các ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, các quỹ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ chứng lý được pháp luật bảo vệ, kể cả các giải pháp “chứng khoán hóa nợ” BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS sản đó đủ tiêu chuẩn.
Minh bạch và giám sát
BĐS là một lĩnh vực đòi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh và kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay từ nguồn vốn đối ứng của khách hàng thì nguồn vốn đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm (nguồn vốn “nóng”) cũng đổ vào TTBĐS. Có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” lấn át cả vốn trung và dài hạn trong việc chi phối vận động của thị trường phát sinh những hoạt động “lướt sóng”, gây “sốt”, tạo ra “bong bóng” BĐS làm tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính.
Đặc điểm của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song cũng rút khỏi thị trường rất nhanh. Quy mô nguồn vốn “nóng” càng lớn, thời gian tham gia càng ngắn và chiếm tỷ lệ đáng kể trên TTBĐS lại dựa trên việc huy động từ những nguồn lực thiếu ổn định (vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ, lướt sóng…) thì tác động tiêu cực của nó đến TTBĐS nói riêng và đến sự ổn định của thị trường tài chính nói chung càng lớn. Một trong những giải pháp để giải quyết vấn đề này, theo ông Lai, chính là việc minh bạch hóa công tác quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào TTBĐS. Đây là một yêu cầu có tính khách quan và cần thiết.
TTBĐS thiếu tính công khai, minh bạch nên đã và đang chịu tác động của của giới đầu cơ. Xu thế giá cả BĐS ở Việt Nam thì tăng liên tục, tăng cao nhiều lần chỉ sau một thời gian không dài, cung luôn ở trạng thái thiếu, cầu lại cao… đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Khoảng 70-80% các giao dịch trên thị trường nhà đất vẫn là phi chính thức do nhà đất thiếu căn cứ pháp lý, hoặc quy hoạch không ổn định, qui hoạch treo, thủ tục quá rườm rà phức tạp, thậm chí nhiều tập đoàn kinh tế còn biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS “non” hay kinh doanh BĐS ngoài chức năng. Với một môi trường dưới chuẩn như vậy, các hoạt động cò mồi, đầu cơ, đồn thổi, bơm giá BĐS đã có đất phát triển mạnh tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào. Vấn đề quan trọng của công tác quản lý ở đây là phải công khai, minh bạch, cảnh báo và định hướng TTBĐS bằng các tác động vào tổng cung, tổng cầu sẽ hiệu quả hơn là việc ngăn cấm một cách máy móc các nguồn vốn “nóng” đổ vào TTBĐS bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý.
Chuyên nghiệp và bắt buộc
Các nguồn vốn trung và dài hạn theo các cách huy động hiện có ở Việt Nam đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TTBĐS. Các nghiệp vụ ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, hay các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán BĐS hoặc chứng khoán hóa nợ BĐS… là những cơ chế và công cụ rất tốt để bù đắp nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường thì vẫn chưa được triển khai. Trong khi đó, một nguồn vốn lớn trong dân đã được đổ vào BĐS dưới hình thức “nóng”, mà bản chất của nó lại là vốn trung và dài hạn nên rủi ro rất cao.
Nhiều dự án hy vọng công nghiệp hóa nông thôn đã biến bờ ao, thửa ruộng của người dân thành nhà xưởng và đương nhiên phải đền bù hoa lợi cho nông dân. Người nông dân trong các vùng dự án như vậy thay vào việc mất đất canh tác bỗng nhiên họ có một khoản vốn khá lớn mang tính dài hạn, còn bản thân thì lại không có nghề gì. Từ nguồn tiền được đền bù, nhiều nông dân đã đổ vào trực tiếp kinh doanh BĐS theo phong trào và chính họ đã góp phần phá giá BĐS, làm băng giá BĐS bởi những cách sử dụng vốn ngắn hạn, không chuyên.
Một yếu tố khác gây mất ổn định và rủi ro lớn trên TTBĐS là sự chênh lệch giá đền bù giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giữa tin đồn về dự án với kết cục không sáng sủa như tin đồn,… đã góp phần làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn của các chủ sở hữu không kìm nén nổi cắt vụn ra để đầu tư kiểu “chạy xô”, “lướt sóng”.
Vấn đề là cần tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn “nóng” nhằm giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn đi theo nó. Để làm được điều này, cần phải nhận diện rõ các nguồn vốn trung và dài hạn bị “nóng hóa” khi tham gia vào TTBĐS (các nguồn vốn từ đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua thị trường chứng khoán, vốn tự có…). Đồng thời cần có các nhà đầu tư chuyên nghiệp đủ sức giúp người dân trả lại tính chất trung và dài hạn cho nguồn vốn trong tay họ dưới các hình thức nghiệp vụ ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, chứng khoán, quỹ… Làm được như vậy, bài toán vốn trung và dài hạn cho TTBĐS đã có thêm một lời giải.
Ở khía cạnh khác, việc huy động vốn trong dân đầu tư BĐS hiện đang phổ biến theo hình thức góp vốn từ người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch như vậy không rõ ràng nên đã có nhiều trường hợp lừa đảo gây mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn. Mặt khác, do sức hấp dẫn của lợi nhuận nên không ít cá nhân và pháp nhân đã chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người góp vốn trong quá trình luân chuyển nguồn lực tài chính để đầu tư ngắn hạn góp phần làm bất ổn thị trường. Vì vậy, Nhà nước cần bắt buộc chủ dự án phải minh bạch thông qua các công cụ vật chứng được pháp luật bảo hộ sao và gửi cho người góp vốn (các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng, hoặc chứng khoán công trình qua sàn giao dịch chính thức…). Làm tốt được điều này, lời giải cho bài toán về vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS lại có thêm một “nghiệm số” nữa.
Tạo nguồn lành mạnh
Với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS không được tuân thủ nghiêm túc thì rất dễ sử dụng sai mục đích biến thành nguồn vốn “nóng” trên thị trường. Ngoài ra, cũng không thể đánh đồng mọi loại BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau nên không thể áp dụng các biện pháp hạn chế đánh đồng mà nhiều ngân hàng thương mại đang né tránh tín dụng BĐS. Để tạo vốn lành mạnh cho TTBĐS, nên hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại… để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường.
Theo thông lệ quốc tế cũng như tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên TTBĐS nói riêng thì, chỉ nên đáp ứng tín dụng trung và dài hạn cho BĐS bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua thị trường chứng khoán hoặc qua các cơ chế chuyên nghiệp (ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính, quỹ đầu tư… độc lập hoặc hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại). Để làm được điều này, cần có cơ chế minh bạch cho việc phòng ngừa, kiếm soát rủi ro, nhất là việc chứng khoán hóa tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao.
Trong điều kiện thị trường chứng khoán Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu để giảm rủi ro tín dụng BĐS là ngay trong NHTM lớn nên có các đơn vị hạch toán độc lập như kể trên để thực hiện các dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn, hoặc lập quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường./.
(Theo VEN)
