- Thưa ông, hiện Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN nhằm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% còn 40%, việc này sẽ tác động không nhỏ đến thị trường BĐS khi vốn bị siết vào đây?
Theo quy định thì một dự án BĐS phải có 30% vốn đối ứng. Tức là dự án 100 tỷ đồng thì doanh nghiệp phải đổ vào đó 30 tỷ đồng, còn lại đi vay 70 tỷ đồng.
Tôi cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36 nhằm tránh rủi ro khi đổ vốn vào thị trường này trong thời gian tới đây. Bởi giá BĐS đang tăng trở lại, nếu như không hạn chế sẽ lại dẫn đến nguy cơ vốn chảy không đúng chỗ làm cho thị trường phát triển lệch lạc, không đúng nhu cầu thực dễ dẫn đến hiện tượng bong bóng BĐS.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty bất động sản Đất Lành |
- Vậy giá BĐS đã tăng bao nhiêu, thưa ông?
Giá BĐS đã tăng 10% - 15% tùy dự án. Thị trường BĐS khó khăn và phục hồi từ năm 2014 – 2015 nhờ 2 yếu tố: Một là, ngân hàng cho vay BĐS mạnh mẽ trở lại, trong đó đã tiếp tục cho vay những dự án “chết” để "tái sinh" lại dự án, như thế đã làm tăng tổng số tiền đổ vào dự án và vượt xa so với giá trị thực trước đó của nó.
Ví dụ, tiền vốn của dự án là 400 tỷ đồng, tiền lãi là 200 tỷ đồng đã làm đội tổng chi phí lên rất nhiều so với kế hoạch. Như vậy, giá BĐS của dự án phải được đẩy lên cân đối lại với tiền phát sinh.
Thực tế, Ngân hàng và doanh nghiệp BĐS đã hợp tác với nhau để giải quyết tồn kho BĐS, song lại làm cho BĐS tăng giá vì vực dậy những dự án như thế này. Hiện tại, giá BĐS vùng ven tối thiểu là 16 – 17 triệu đồng/m2, chứ không còn giá 14 – 15 triệu đồng/m2 như trước đây.
Hai là, các doanh nghiệp BĐS ra sức quảng bá các dự án ồ ạt, hàng ngàn nhân viên môi giới địa ốc được tung ra chào bán dự án dưới mọi hình thức, thậm chí áp dụng phương thức đa cấp... nhằm tạo ra làn sóng mua bán BĐS nhộn nhịp. Những dự án mở bán đã công bố chào bán hết 50% – 70%, tuy nhiên sau đó nhiều khách hàng vẫn hằng ngày nhận được tin nhắn chào bán từ các dự án này.
Từ 2 yếu tố trên có thể nói, nếu doanh nghiệp cứ phát triển dự án ồ ạt không theo nhu cầu thị trường sẽ để lại hậu quả lớn.
Nhu cầu thực của thị trường hiện nay là phân khúc nhà ở có giá dưới 1 tỷ đồng, nhưng nhiều dự án toàn mở bán những sản phẩm giá 2 – 3 tỷ đồng. Trong khi thu nhập của đa số người dân không với tới được những dự án 2 -3 tỷ đồng/căn hộ, trong trường hợp mua quá khả năng thì áp lực trả nợ sẽ là một rủi ro cho nhiều phía.
Ngân hàng Nhà nước đã giơ “thẻ vàng” để tránh đầu cơ. Vì vậy, các doanh nghiệp BĐS cần nghiêm túc xem xét lại nhu cầu thị trường để có cái nhìn khả thi, tạo ra những sản phẩm bán được, chứ không phải xây xong để treo giá.
- Thưa ông, các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS sẽ được tính hệ số rủi ro tăng lên 250% chứ không còn là 150%, vậy đây sẽ lại là một rào cản khi vay vốn bên cạnh rất nhiều rào cản đang gây nghẹt thở đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?
Đứng trên quan điểm cá nhân và với góc nhìn toàn diện về sự phát triển nền kinh tế quốc gia, tôi không cho rằng phải ưu đãi cho BĐS phát triển. Nền kinh tế không chỉ có BĐS, nếu chúng ta cứ phát triển mà không có sự định hướng, thị trường BĐS đổ vỡ thì sao?
Ngân hàng Nhà nước đưa hệ số rủi ro của các khoản phải đòi đối với kinh doanh BĐS lên 250% là một lời cảnh báo có nguy cơ bong bóng. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã siết vốn đột ngột vào BĐS (gọi là cho vay phi sản xuất) khiến thị trường lao đao. Sau đó lại mở rộng cho vay nhưng dường như thị trường lại không tập trung phát triển các dự án theo nhu cầu đa số người dân là nhà giá thấp, có diện tích nhỏ nên buộc Ngân hàng Nhà nước lại siết, song bây giờ là siết từ từ.
- Nhưng thưa ông, nếu siết tín dụng BĐS thì thị trường lại đóng băng?
Tại sao đã có nhiều nước “chết” vì bong bóng BĐS bị vỡ? Chúng ta phải nhìn thấy vấn đề quan trọng là phải kiểm soát được người mua mua BĐS để làm gì, kiểm soát dòng vốn cho vay vào đây và có chế tài đối với người mua để đầu cơ.
Nếu như trước đây, 1 dự án BĐS có từ 1.000 – 2.000 căn hộ là nhiều, tuy nhiên hiện nay chỉ riêng một doanh nghiệp đã có thể tung ra 10.000 căn hộ trung, cao cấp nhưng sức mua của người dân ở phân khúc này không nhiều như vậy. Còn nếu tiền ngân hàng vẫn cho người dân vay mua những dự án đó, trong trường hợp họ không đủ khả năng trả nợ thì ngân hàng lại siết nhà của dân rồi lại tranh chấp, đóng băng… một vòng luẩn quẩn.
Theo tôi, vốn vào thị trường BĐS nên chảy đúng chỗ. Ngân hàng Nhà nước nên mở tín dụng cho những dự án nhà ở xã hội, đồng thời ưu đãi cho vay các dự án nhà ở dưới 1 tỷ đồng để định hướng thị trường đáp ứng đúng nhu cầu của đông đảo người dân.
Ví dụ, các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS đối với những dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội sẽ được tính hệ số rủi ro 150%, trong khi những khoản phải đòi kinh doanh BĐS khác sẽ là 250%...
- Xin cảm ơn ông!
