Báo cáo "Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam - Con đường phía trước" do WB công bố mới đây cho thấy, Việt Nam hiện đang đứng trong tình trạng thiếu hụt lớn về nhà ở bảo đảm chất lượng.
Theo báo cáo này, những hộ dân thu nhập dưới 10 triệu là không có khả năng mua nhà ở tại các thành phố. Đặc biệt, hiện đang có đến 40% dân số không có khả năng mua nhà ở. Trong khi nhiều chính sách, chương trình của Chính phủ Việt Nam đã phát huy tác dụng song đa số vẫn chưa được như yêu cầu đặt ra hoặc chưa thể hiện một kết quả rõ rệt để cải thiện vấn đề giá nhà ở phù hợp với người dân.
Vì thế, WB đã đưa ra khuyến nghị cho lộ trình triển khai trong 5 năm tới với Ba Sáng kiến Lá cờ đầu cùng Hai chương trình Cải cách Cơ cấu.
Cụ thể, Lá cờ đầu tiên sẽ tập trung vào giải pháp Hỗ trợ Tài chính Nhà ở nhằm mục đích mở rộng tiếp cận với tài chính nhà ở cho hộ dân thu nhập thấp và không chính thức, củng cố và cải thiện môi trường cho vay vốn nói chung. Trọng tâm nhằm hỗ trợ việc phát triển một loạt các sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt để đáp ứng nhu cầu khác nhau của những hộ dân thu nhập thấp tại đô thị. Bên cạnh đó, giải pháp này giúp giảm bớt các yếu kém của thị trường trước tình trạng đầu cơ bất động sản và sự dao động của những chu kỳ đầu tư.
Trong đó có những yêu cầu nhằm tối ưu hóa gói 30.000 tỷ, mở rộng phạm vi tiếp cận của các hộ gia đình với tài chính, đặc biệt là nhằm vào đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Đồng thời, tăng cường nguồn cung vốn cho cải tạo nhà ở và mở rộng dần với sự trợ giúp theo hướng tạo ra một khoản tiết kiệm và một sản phẩm tài chính vi mô gắn liền với trợ cấp.
Ví dụ về sản phẩm tài chính vi mô nhà ở. Nguồn: WB
Lá cờ thứ hai là tiến hành bổ sung số lượng Nhà ở cho thuê giá thành hợp lý. Đây là khuyến nghị đầu tư xây dựng chương trình nhà ở cho thuê giá hợp lý, được quản lý bởi chính quyền địa phương để gia tăng nguồn cung nhà cho thuê tư nhân với giá thành và chất lượng tốt tại các khu vực ưu tiên. Chương trình đó sẽ bao gồm hỗ trợ bên cung, hỗ trợ bên cầu, một loạt các hoạt động và các cải cách để tạo ra một môi trường thuận lợi cho việc tăng nguồn cung nhà ở cho thuê chính thức.
Nhằm tăng cường đầu tư, chính phủ được quyền khuyến nghị cấu trúc những khoản trợ cấp (ví dụ bằng tiền mặt, đất hoặc cơ sở hạ tầng nếu phù hợp) để có được sự tham gia nhiệt tình của các bên được chứng nhận (đơn cử như những nhà đầu tư, chủ nhà, những tổ chức phi chính phủ và người sử dụng lao động) cung cấp nhà ở cho thuê có chất lượng cho những nhóm đối tượng đích. Để có thể tiếp cận các khoản trợ cấp, bên cung cấp nhà ở cho thuê phải thực hiện cam kết duy trì các căn hộ chung cư ở mức giá phải chăng nhất định trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ 10 năm).
Sáng kiến nhà ở cho thuê giá hợp lý. Nguồn: WB
Lá cờ đầu thứ ba là triển khai chính sách Nhà ở cơ bản ban đầu, tập trung vào các chương trình hỗ trợ nhà ở tự xây dựng thông qua việc xây các căn hộ cơ bản mang tên “nhà ở cơ bản ban đầu” hướng tới các hộ gia đình thu nhập thấp nhất tại các khu vực đô thị, ngoại ô và vùng nông thôn có hạ tầng tốt.
Theo đó, căn hộ cơ bản có thể là căn nhà 1 tầng với ít nhất 1 phòng 12m2 trở lên, có thể chuyển vào ở ngay, cơi nới dần sau này tuỳ thuộc vào nhu cầu và sở thích thay đổi của những hộ gia đình.
Sáng kiến nhà ở cơ bản ban đầu. Nguồn: WB
Sau đó, WB đã đưa ra hai chương trình cải cách, bao gồm Tăng cường Thể chế và Thuế đất Đô thị. Để triển khai hiệu quả các giải pháp Lá cờ đầu nói trên, cần cải thiện chất lượng quản lý Nhà nước cùng hệ thống thực thi.
Bên cạnh đó, việc thuế đất quá rẻ dẫn tới tình trạng đầu cơ đang làm khan hiếm quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người dân. Trong thời gian tới, Chính phủ nên thực hiện từng bước việc điều chỉnh theo hướng tăng dần đối với khung giá đất để phù hợp với giá đất trên thị trường bởi việc này không trái với những quy định đang có.
Hai là Chính phủ được cân nhắc thu thuế bổ sung hoặc khuyến nghị tăng thuế đất hàng năm khi xem xét lại việc triển khai thuế đất năm 2013. Bên cạnh đó, có thể kết hợp các biện pháp tăng thu thuế đất theo giai đoạn và cho phép các chính quyền địa phương quản lý tốt hơn đối với nguồn tài nguyên đất, tăng ngân sách, giảm tình trạng đầu cơ, đồng thời tăng nguồn cung đất cho một thị trường hoạt động tốt hơn.
Cơ chế thể chế trong quản trị khu vực nhà ở. Nguồn: WB
Nhằm tránh những tác động tiêu cực lên đối tượng có thu nhập thấp, người được quyền sử dụng đất có thể phải đóng thêm thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều đất hoặc đất rộng hơn trên cơ sở quyền sử dụng đất đã được phê duyệt mặc dù có được xây dựng hay không.
WB nhận định nếu triển khai hợp lý, cải cách thuế đất có thể đạt được thành công mà không gây ra các tác động tiêu cực lên những hộ gia đình thu nhập thấp. Ngược lại, tăng thuế đất sẽ làm tăng tính khả thi của hình thức nhà ở mới nên sẽ làm giảm lạm phát giá đất từ việc đầu cơ và giảm những ưu đãi đối với các nhà đầu tư nắm giữ đất đai nhàn rỗi.
