Bộ xây dựng thống kê và ghi nhận được số chung cư cũ trên toàn quốc lên tới con số gần 1700 và rất nhiều khu chung cư trong số này trong tình trạng xuống cấp trầm trọng và đe doạ tới tính mạng cũng như tài sản của người dân. Dù cho đã qua hơn 10 năm khởi động nhưng số chung cư được cải thiện nằm trong chương trình cải tạo và xây mới chung cư đến nay vẫn không vượt quá 2%.
Cho tới nay, Hà Nội và Tp.HCM vẫn là hai nơi dẫn đầu cả nước về số chung cư cũ với 1.516 căn ở Hà Nội và hơn 530 căn ở Tp.HCM. Dù đã cố gắng và nỗ lực rất nhiều nhưng mới chỉ có 14 chung cư cũ ở Hà Nội và 38 chung cư cũ ở Tp.HCM là được xây dựng lại.
Các chung cư cũ ở Hà Nội vốn là những khu tập thể rất lâu đời được xây dựng từ những năm 1960-1970, được Nhà nước phân phối với quỹ nhà tầm 3 triệu/m2 cho các cán bộ công nhân viên chức trong thành phố. Có thể kể đến một vài khu tập thể có quy mô lớn như: Khu tập thể Giảng Võ, Kim Liên, Thành Công, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai,…
Theo thời gian, cùng với biết bao thế hệ đã sinh sống trong các khu tập thể này, chất lượng nhà ở cũng theo đó mà giảm sút trông thấy, người dân còn tự ý sửa chữa đến mức biến dạng công trình, trở thành mối nguy hiểm luôn rình rập cuộc sống của họ bất cứ lúc nào.
Khu tập thểTrung Tự (Quận Đống Đa, Hà Nội) một trong những khu tập thể có quy mô lớn,
rất lâu đời và chất lượng cũng xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN
Tương tự như Hà Nội, đa phần 200 chung cư có tuổi đời trên 50 năm tại Tp.HCM đã và đang xuống cấp nghiêm trọng, một trong số đó còn trong tình trạng báo động đặc biệt nguy hiểm như chung cư Cô Giang quận 1, chung cư 727 Trần Hưng Đạo quận 5,...
Chuyện là vậy, nhưng không hẳn ai cũng niềm nở đón nhận khi có chủ trương tái thiết chung cư cũ. Đơn cử như khu nhà C8 Giảng Võ, do vướng mắc lợi ích nên đã bao năm nay vẫn chưa thể triển khai được mặc dù đã xuống cấp ở mức độ báo động (mức độ D), không chỉ vậy, nhiều hộ dân ở tầng 1 thuộc khu này còn lấn chiếm diện tích nhiều hơn so với diện tích được phân ban đầu.
Trên hết, các dự án nói trên đa phần đều toạ lạc ở các vị trí đắc địa nên chẳng ai muốn phải rời đi bởi họ lo ngại sẽ khó có cơ hội để được quay trở về sinh sống ở nơi cũ. Cùng với đó là vô số các lý do trên trời dưới bể khác như lo ngại chậm tiến độ giao nhà, bố trí tạm cư xa, hệ số đền bù thấp...
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị sinh thái Dầu khí Hòa Bình, ông Đinh Bá Điệp, nhận định, người dân tự quản lý là chính do việc quản lý chung cư cũ bị buông lỏng.
Đây cũng là lý do việc cơi nới của dân diễn ra phổ biến, những khiếu nại, tranh chấp cứ thế kéo dài khi việc tái định cư, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân được tiến hành khiến quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ bị chậm trễ. Doanh nghiệp cũng đến nản trước thực rtangj này bởi hiệu quả kinh tế không cao.
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Gia Bảo, ông Trần Văn Thành còn ví chuyện giải phóng mặt bằng, xây dựng chung cư cũ chẳng khác gì “húc đầu vào đá”, ông Thành cũng khẳng định đến 80% khó khăn của doanh nghiệp đều nằm ở khâu này.
HoREA, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, cho biết, các chung cư cũ đang được xây mới lại với tiến độ rất chậm và chưa đáp ửng được nhu cầu của người dân nơi đây.
Tuy nhiên, cũng vì thiếu cơ chế, chính sách phù hợp với yêu cầu của doanh nghệp và người dân nên hầu hết các doanh nghiệp cũng chẳng mấy mặn mà với việc tham gia nâng cấp, xây dựng lại các chung cư cũ cải tạo. Những khó khăn trong việc bồi thường di dời dân tại các khu dự án này khiến doanh nghiệp khá mệt mỏi.
Điển hình như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, Tp.HCM, trong khi doanh nghiệp đã được thành phố chấp thuận triển khai dự án đầu tư xây mới nhưng một số hộ dân vẫn không chịu di dời bởi chưa thể chấp nhận phương án bồi thường.
Nút thắt ở chỗ, lợi ích 3 bên giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp chưa được cân bằng. Để tiết kiệm chi phí, doanh nghiệp phải chọn phương án đền bù tốt nhất cho họ, thuê quỹ nhà tạm cư xa.
Tuy nhiên, theo tính toán, doanh nghiệp sẽ phải dành 10 tầng để chi trả cho người dân tái định cư nếu tiến hành cải tạo một khu nhà 5 tầng, không những vậy, để có lãi, phía doanh nghiệp sẽ cần xây thêm ít nhất 10 tầng nữa để bán thương mại.
Song song với đó, đa phần các khu tập thể cũ bị giới hạn số tầng, độ cao theo quy định vì đều nằm trong khu vực nội thành. Cũng vì thế, bài toán lợi ích của doanh nghệp cũng khó có thể cân bằng được bởi số tầng xây mới là không đủ.
Điểm đổi mới được đưa ra tại dự thảo Nghị định đang xây dựng hiện được cả doanh nghiệp và người dân đặt nhiều hy vọng sẽ "cởi" được nút thắt trên.
Đó là Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố sẽ được phân quyền quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.
Theo nhận định từ một số doanh nghiệp, việc cải tạo chung cư cũ sẽ trở nên “đắt khách" trông thấy nếu quy định này được chấp thuận tại Nghị định, đặc biệt là những khu vực đang toạ lạc tại vị trí “đất vàng”.
Tổng Giám đốc Công ty Sông Đà 207, ông Trần Viết Sơn cho rằng, khó khăn đối với doanh nghiệp sẽ không còn bị hạn chế nếu chiều cao của các dự án xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ được điều chỉnh bởi các nhà quy hoạch.
Tình tự quyết, tự chủ cho các địa phương được hy vọng sẽ nâng cao hơn qua việc giao toàn quyền quyết định nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ; các vướng mắc, khó khăn sẽ dần được tháo gỡ; việc cải tạo chung cư cũ theo đó cũng sẽ trở thành kênh đầu tư thu hút sự tham gia của doanh nghiệp.
Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, ông Đào Ngọc Nghiêm cũng đưa ra lời cảnh báo về nguy cơ tăng diện tích sử dụng khi chiều cao và hệ số sử dụng đất tăng lên. Vì thế, việc tính toán nếu như làm không cẩn thận sẽ dễ mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô đồng thời dễ đặt áp lực lên điện, nước, giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
Chung quy lại, đề xuất không khống chế chiều cao công trình buộc phải được kiểm soát trong quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chung, cùng các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc.
