Ông Trần Minh, Chủ tịch Câu lạc bộ Tư vấn bất động sản VSC, chuyên gia về marketing và đào tạo bán hàng của VinHomes phân tích những rủi ro khi đầu tư vào BĐS qua hình thức đa cấp:
1. Vị trí dự án ít hấp dẫn
Loại hình sản phẩm được bán theo hình thức đa cấp chủ yếu là BĐS du lịch và nghỉ dưỡng. Đây là phân khúc khá kén khách và vị trí phải được lựa chọn kỹ càng. Trong khi đó, các dự án được các sàn đa cấp chào bán hầu hết ở các tỉnh phát triển du lịch nhưng lại nằm ở những nơi có vị trí hạ tầng kém, hoang sơ, hẻo lánh. Tại những vị trí đó, các sản phẩm khó tăng giá do đất rẻ, thậm chí còn không bảo toàn được đồng vốn, vì vậy khả năng sinh lời còn bỏ ngỏ.
Sản phẩm được chào bán tại các khóa học theo hình thức đa cấp chủ yếu là BĐS
nghỉ dưỡng nhưng lại nằm ở những vị trí chưa có hạ tầng
Nhưng với một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, ngoài yếu tố chủ đầu tư, giá cả,... thì đơn vị quản lý và khai thác là một trong những tiêu chí hết sức quan trọng quyết định sản phẩm đó có sinh lời hay không. Bởi một khu du lịch chỉ cần một tai tiếng về một dịch vụ không tốt thì sẽ khó tìm kiếm được khách, chưa nói đến lợi nhuận.
2. Chủ đầu tư không tên tuổi, dự án ít được truyền thông
Đặc điểm nữa của loại sản phẩm được bán theo hình thức này là rất ít người biết tới, chủ đầu tư cũng chưa có tiếng tăm. Bên cạnh đó, dự án chủ yếu được bán theo hình thức tư vấn trực tiếp nên chủ đầu tư ít bỏ chi phí quảng bá, truyền thông. Đối với những đơn vị có tên tuổi, chuyên nghiệp thì có quảng cáo rầm rộ và sales đi chào mời.
Vì vậy, các sản phẩm được rất ít người biết đến, hơn nữa với uy tín hạn chế của chủ đầu tư thì việc rao bán sau này không dễ dàng gì. Trong khi những dự án này lại thường không được chủ đầu tư cam kết mua lại. Nếu muốn bán thì nhà đầu tư phải phải tự quảng cáo và tìm khách. Thậm chí, với độ phủ thông tin hạn hẹp thì người mua chỉ có thể mời chào chính người thân và bạn bè của mình.
3. Rủi ro hợp đồng góp vốn
Kênh phân phối của những sản phẩm này chủ yếu thông qua các khóa đào tạo, khóa học về làm giàu, mẹo bán hàng trong BĐS, phương pháp tư duy, cơ hội đầu tư... Vì vậy, một sản phẩm thường có nhiều người cùng góp vốn để đầu tư.
Những sản phẩm mở bán đều là loại nhà ở hình thành trong tương lai nên những người mua sẽ cùng đứng tên trong hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc với đại lý và nộp tiền theo tiến độ. Đây là loại hình rất rủi ro vì giả sử khi sự cố xảy ra, dự án không thể triển khai, còn nhà đầu tư khó đòi lại tiền. Trên thực tế, hợp đồng góp vốn cũng có nghĩa là làm ăn được thì cùng hưởng, nhưng nếu thua lỗ thì cùng gánh chịu, điều khoản ràng buộc này không lớn.
Đối với những chủ đầu tư huy động dưới dạng góp vốn, thông thường họ dùng chính số tiền nộp của người mua để xây dựng. Vì vậy, nếu dự án bán được nhiều thì xây dựng nhanh trong khi nếu bán chậm thì thậm chí sẽ không thể triển khai.
4. Thời gian lướt sóng quá ngắn
Tại nhiều dự án bán BĐS nghỉ dưỡng, muốn bán được sản phẩm, chủ đầu tư còn phải mời khách đến tận nơi để trải nghiệm và đánh giá cơ hội. Nhưng với những dự án bán theo hình thức đa cấp thì các sản phẩm thường chỉ được giới thiệu thông qua các buổi chia sẻ, các khóa học. Đáng nói, một số đơn vị tổ chức khóa học còn tổ chức cài cắm người vào chính các lớp học để tạo ra tâm lý đám đông và tọa cảm giác dự án đang sốt. Đây chính là lý do nhiều dự án tăng giá ngay sau một vài buổi học.
Cũng có một vài trường hợp thành công, mang lại lợi nhuận sau khi đầu tư lướt sóng chỉ trong một vài buổi học và bán lại cho chính các học viên khác, tuy nhiên con số đó không nhiều, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, số còn lại nếu để kết thúc khóa học mới tìm kiếm khách hàng thì hầu như không bán được. Lúc ấy, họ lại đi mời chào chính người thân, bạn bè của mình.
