Để nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian gần đây Bộ Xây dựng có đưa ra dự thảo Thông tư về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư cho cả nhà ở thương mại và nhà tái định cư. Theo đó, căn cứ vào một loạt tiêu chí đánh giá và tính điểm, một dự án căn hộ có thể sẽ được xếp các hạng từ A, B đến C theo trình tự từ cao cấp xuống cấp thấp hơn. Cụ thể, hạng A là chung cư cao cấp khi đạt điểm từ 90-100, hạng B là chung cư có tổng điểm từ 80 đến dưới 90 điểm, còn lại là hạng C có tổng điểm dưới 80.
 |
| Dự thảo Thông tư về phân hạng chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến triển khai. Ảnh: baodauthau.vn |
Ông Stephen Wyatt cho rằng, sẽ không có tiêu chuẩn chung từ cơ quan nhà nước áp dụng chung cho cả thị trường mà sẽ do các công ty tư vấn bất động sản tự đưa ra tiêu chuẩn phân hạng riêng trong quá trình nghiên cứu khảo sát. Thông thường, giá bán của một căn hộ tại chung cư sẽ phản ánh chất lượng của dự án và thị trường sẽ hoạt động theo quy luật cung cầu. Phía các cơ quan chính phủ sẽ quản lý tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng cũng như tính pháp lý của dự án một cách nghiêm ngặt, từ đó đưa ra thị trường các sản phẩm đúng như quy hoạch tổng thể của quốc gia đó. JLL nhận định, với thông tư của Bộ Xây dựng Việt Nam sẽ là nước tiên phong xếp hạng chung cư nếu áp dụng thành công thông tư này.
Phía doanh nghiệp, đại diện một số đơn vị hoan nghênh chủ trương này của Bộ Xây dựng. Đơn cử, ông Mai Thanh Trúc, Giám đốc Kinh doanh kiêm Giám đốc Tài chính Công ty Đầu tư Năm Bảy Bảy nhận xét, việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư như Bộ Xây dựng đang tổ chức soạn thảo là cần thiết, bởi lẽ đây là căn cứ để người mua xác định giá trị tòa nhà, đồng thời cũng là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý và vận hành chung cư theo khung giá đã ban hành. Ngoài ra, theo ông Trúc, việc phân hạng cũng sẽ giúp người tiêu dùng xác định được sản phẩm phù hợp hơn trong khả năng của mình.
Tuy nhiên, ông Stephen Wyatt lại cho rằng, mặc dù chính sách này có thể tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tăng tính minh bạch cho thị trường nhưng sẽ không có tác động mạnh về mặt thị trường do nó không làm thay đổi bản chất mà chỉ là việc bố trí sắp xếp giúp cho việc quản lý hợp lý hơn.
Mặt khác, để đưa thông tư này áp dụng vào thực tiễn cũng không dễ dàng, bởi các dự án bất động sản có đặc tính là sản phẩm không có sự đồng nhất về mặt thiết kế và ý tưởng. Do vậy, nếu 'gò bó' chúng theo các tiêu chí để xếp hạng A, B hay C có thể sẽ gây ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ cũng như sáng tạo của các kiến trúc sư. Trước đó, vào năm 2008, Bộ Xây dựng cũng từng ban hàng Thông tư 14 về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư thế nhưng cuối cùng thông tư này cũng không thể triển khai thành công do còn tồn đọng nhiều bất hợp lý trong việc xác định tiêu chí, nhất là công tác đo lường.
Theo ông Trúc, còn một vấn đề khác nữa là, việc phân hạng căn hộ có khả năng sẽ dẫn đến cuộc đua ở phân khúc chung cư cao cấp, làm ảnh hưởng đến giá trị thực sự của sản phẩm lẫn uy tín của các chủ đầu tư. Nếu việc phân hạng là cấp thiết và bắt buộc thì vấn đề thực thi chính sách lại càng đáng lưu tâm. Để việc thực thi hiệu quả thì các quy định, tiêu chí, công tác giám sát, thẩm định đi kèm giữ vai trò rất quan trọng. Ý kiến này được ông Stephen Wyatt đồng tình và cho rằng các tiêu chuẩn xếp hạng cần phải khách quan và mang tính định lượng.
Mặc dù vẫn còn nhiều nghi ngại, nhưng Bộ Xây dựng cho rằng, việc phân loại chung cư theo dự thảo thông tư này là bắt buộc bởi điều này đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở 2014. Tuy vậy, Bộ Xây dựng cho biết sẽ cân nhắc 2 vấn đề mà các doanh nghiệp còn đang băn khoăn. Thứ nhất, thời điểm phân loại chung cư là trước hay sau khi đã xây dựng, hoàn thiện dự án; Thứ hai, nên bắt buộc tất cả các chung cư phải xếp hạng hay để chủ đầu tư tự nguyện.
