Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa kiến nghị bỏ quy định tại điều 113 Luật Đất đai về việc Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Đồng thời, Hiệp hội cũng đề xuất giao cho cấp tỉnh thẩm quyền ban hành bảng giá đất phù hợp với diễn biến thị trường.
Trong văn bản kiến nghị, HoREA chỉ ra sự lạc hậu khi giá đất trong bảng giá đất của Tp.HCM hiện chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường. Và mức giá cao nhất trong bảng giá đất này cũng đã cách quá xa so với giá thực tế.
Theo quy định tại Nghị định 104, 162 triệu đồng/m2 là giá đất tối đa tại Tp.HCM (liệt vào nhóm đô thị đặc biệt). Bảng giá đất Tp.HCM quy định 3 tuyến đường tại quận 1 gồm Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ áp dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn thực tế một tỷ đồng mỗi m2.
Nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1% thì mức kịch trần giá đất tại 3 tuyến đường sôi động và đẹp nhất khu trung tâm Sài Gòn cũng chỉ ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu áp dụng khung giá cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất, cộng thêm hệ số biến động thì giá đất của 3 tuyến đường trên vẫn cách xa giá đất thực tế.
Giá đất trong bảng giá đất của Tp.HCM hiện chỉ bằng
30-50% giá đất trên thị trường. Ảnh: Duy Trần
Nguyên nhân của việc bảng giá đất quá thấp là do vướng quy định UBND cấp tỉnh được ban hành mức giá đất cao hơn không quá 30% giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh cũng không được quy định giá đất thấp hơn giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.
Theo HoREA, trong nhiều trường hợp, công tác định giá đất thực hiện còn chậm, kéo dài 1-3 năm. Cơ chế, quy trình hành chính trong việc tổ chức thực hiện là nguyên nhân chính khiến công tác này chưa đáp ứng tiến độ tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tính bồi thường.
Bên cạnh đó, quy trình định giá đất thủ công hiện nay còn khá lủng củng. Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định giá đất.
Cơ chế này khiến quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thiếu minh bạch, thiếu tính liên thông, hình thành cơ chế "xin - cho", ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh, dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu. Ngoài ra, tiền sử dụng đất hiện vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư và người mua nhà, gây cản trở nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.
Cũng theo HoREA, các phương pháp định giá đất hiện nay có sự chênh lệch kết quả rất lớn. Đặc biệt với những loại đất có giá trị thương mại cao như đất thương mại, dịch vụ, đất ở tại đô thị, khu vực đang được đầu tư hạ tầng, việc xác định, thẩm định giá đất thiếu chính xác dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực.
Việc khảo sát, điều tra giá đất phổ biến trên thị trường gặp khó khăn. Nếu so sánh trực tiếp thì phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, giá giao dịch thực tế đa phần đều bị khai thấp hơn giá giao dịch thực để giảm thuế thu nhập cá nhân. Bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định, bên chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% giá trị hợp đồng, bất kể lãi, lỗ hay hòa vốn.
Từ những bất cập này, HoREA kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất 5 năm một lần và giao cho cấp tỉnh thẩm quyền ban hành giá đất cụ thể nhằm đưa loại hàng hóa đặc biệt này về vùng giá phù hợp với diễn biến thị trường và tình hình thực tế của địa phương.
