Từ ngày 1/1/2015, bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM bắt đầu có hiệu lực, mức cao nhất áp dụng tại các tuyến đường đẹp nhất Sài Gòn như: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận I) là 162 triệu đồng/m2. Còn mức thấp nhất là khu vực thuộc các huyện ngoại thành, có giá 1,5 triệu đồng/m2.
So với bảng giá đất năm 2014, mức điều chỉnh của đất vàng khu trung tâm đã vượt khung gần 4 lần, còn nếu tính chung mức bình quân toàn thành phố thì bảng giả đất mới đã tăng 1,6 lần. Tuy so với giá thực tế trên thị trường, mức này vẫn còn thấp hơn nhưng nhiều chuyên gia BĐS khuyến cáo, đất nền sẽ chịu áp lực tăng giá trong năm 2015 do chi phí đóng tiền sử dụng đất sẽ tăng lên gấp đôi.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đã nhận xét: "Mức giá của đất dự án nộp tiền sử dụng đất được thẩm định giá độc lập và thường bằng 80% giá thị trường thế nên không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất. Ngược lại, các loại đất nền, đất phân lô, đất phải chuyển mục đích sử dụng chắc chắn sẽ có nhiều biến động".
Như ông Quang phân tích, theo bảng giá này, đất tư nhân buộc nộp tiền sử dụng đất nhân theo hệ số từ 1,2-2 lần. Vì thế nên đất hợp thức hoá (chuyển mục đích sử dụng) của người dân và đất phân lô bán nền sẽ buộc phải tăng giá 2 lần so với trước. Các sản phẩm đất nền loại này thường ở ngoại thành, nếu tăng 2 lần thì sự ảnh hưởng này là rất đáng kể. Ví dụ đất ở các quận 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức,Hóc Môn, huyện Nhà Bè và Bình Chánh (T.HCM) sẽ chịu áp lực tăng giá trung bình 10-20% vì trước đây, đất các khu vực này được định giá các đường nhỏ khoảng 2 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia BĐS dự báo với bảng giá đất mới, do tiền sử dụng đất bị đội lên
nên năm 2015 đất nền có thể bị tác động tăng giá trung bình 15%. Ảnh: Vũ Lê
Ông Quang cũng nhận định, bảng giá đất mới nhìn chung sẽ không ảnh hưởng đến nhiều phân khúc trên thị trường mà chỉ ảnh hưởng đến bộ phận nhỏ đất tư nhân phân lô. Tác động lớn nhất là việc cấp sổ đỏ cho người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn những năm trước đây.
Chuyên gia này cho rằng, xét về tác động dây chuyền, đất nền vùng ven nếu tăng giá khoảng từ 10 đến 20% thì người mua và nhà đầu tư sẽ thay đổi xu hướng từ mua đất nền lẻ sang mua căn hộ chung cư. Hiện tại Tp.HCM, giá chung cư khá rẻ, hàng hoá nhiều nên thanh khoản hứa hẹn sẽ tăng trong năm 2015. Những trường hợp thuê đất chỉ có các doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ là ảnh hưởng vì phải trả thuê đất tăng gấp đôi. Còn các đất hợp tác của các tổ chức thuê đất nhà nước phải chuyển sang thuê đất trả tiền một lần thì sẽ không bị ảnh hưởng.
Ông Quang phân tích thêm: "Tăng giá đất sát với thị trường là xu hướng chung của nền kinh tế thị trường.Dù bảng giá đất mới đã tăng gấp 2 lần thì so với giá thị trường cũng chỉ bằng 50 đến 60%. Vấn đề là ở chỗ phải có chính sách rõ ràng, riêng biệt và cụ thể ngay từ ban đầu đối với các cá nhân, tổ chức có mục đích sử dụng đất khác nhau để dễ thực hiện".
Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty BĐS CPR, lại cho rằng, việc tăng bảng giá đất Tp.HCM năm 2015 sẽ tác động không hề nhỏ đến thị trường BĐS.
Theo bà Tú phân tích, đầu vào của thị trường BĐS là đất, nếu giá đất tăng lên thì tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ phải tăng theo, sẽ rất ít doanh nghiệp dám đầu tư dự án khi nguồn đất sạch chưa sẵn có. Thế nên xu hướng sắp tới có thể các chủ đầu tư sẽ chuyển sang đi săn tìm, mua lại đất đã có dự án. Tất cả những chi phí này sẽ được cộng vào giá thành của sản phẩm BĐS. Điều này sẽ làm giá bán ra thị trường cũng sẽ tăng ngoài khả năng chi trả của đại đa số người mua nhà đất.
Bà Tú cũng nhận định, việc tăng giá đất là điều nên làm vì nó giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS thì cũng có nhiều bất cập. Đó là hiện nay có nhiều chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất, khi tăng giá đất lên đồng nghĩa tiền thuế cũng sẽ tăng, Nhà nước sẽ khó thu hồi được khoản nợ này. Ngoài ra việc tăng bảng giá đất cũng có thể khống chế việc phát triển dự án, hạn chế nguồn cung.
Trong khi đó, ông Lê Vũ Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Thăng Long, lại cho rằng việc tăng bảng giá đất năm 2015 (tăng trung bình 1,6 lần so với bảng giá đất năm 2014) trước mắt tác động đến 2 phân khúc có liên quan mật thiết đến việc tăng tiền sử dụng đất.
Trước tiên là phân khúc đất nền phân lô ở khu vực vùng ven, phân khúc này sẽ tăng giá từ 10 đến 20% với mức tăng trung bình 15% do phát sinh chi phí tiền sử dụng đất tăng theo hệ số từ 1,2 đến 2 lần. Điều này giải thích tại sao, trong năm 2014, làn sóng đầu tư đất nền vùng ven Tp.HCM đã tăng mạnh, do người mua bị tác động tâm lý lo ngại giá đất sẽ tăng trong tương lai. Ông Tuấn Anh cho rằng, đây là tác động hợp lý vì đất đai là tài sản hữu hạn, nên việc tăng giá theo thời gian là chuyện bình thường.
Thứ hai là bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng lên cũng khiến thị trường mua bán dự án sôi động hơn. Cơ hội xả hàng tồn, xử lý nợ xấu cho các doanh nghiệp muốn thoái vốn BĐS cũng lớn hơn do các dự án muốn chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất).
Ông Tuấn Anh nhận xét: "Điều chỉnh và tăng bảng giá đất hàng năm là rất cần thiết để đưa giá đất về gần với cơ chế thị trường. Đây cũng là một trong những nhân tố tích cực giúp BĐS tiếp cận nhanh hơn với diễn biến thực tế và cơ chế chính sách".
