Sau hơn 2 năm gia nhập WTO, nhiều lĩnh vực kinh tế của cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng đã có sự thay đổi rõ rệt, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản ở TP.HCM vẫn rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường đa chiều
Từ cuối năm 2007 tới đầu năm 2008, thị trường bất động sản đã lên “cơn sốt”, giá nhà đất tăng cao, nhà đầu tư được thêm một khoản lợi nhuận rất lớn. Tại TP.HCM giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2-3 lần so với đầu năm 2007.
Thị trường bất động sản tăng nhanh trong khoảng 1 năm thì ngừng lại và đi xuống (từ sau Quý I/2008) do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của Chính phủ.
Trong 3 tháng cuối năm 2008, giá nhà đất đã thực sự giảm mạnh. Hầu hết những người đầu cơ đang dần rời bỏ thị trường bất động sản vì vốn bị ứ đọng, nợ ngân hàng căng thẳng và áp lực trả nợ ngân hàng đã làm giá nhà đất giảm mạnh.
Ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới nên đây là thời điểm khó khăn nhất cho các nhà đầu tư.
Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mãi các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Nguyên nhân của tình trạng thị trường bất động sản giảm sút là do thị trường thiếu vốn. Giải pháp để phát triển lại thị trường phải là giải pháp về vốn. Tuy nhiên, kinh tế thế giới đang sụt giảm nghiêm trọng mặc dù các nước đã có những giải pháp kích cầu nền kinh tế nhưng đến nay cũng chưa thấy có dấu hiệu hồi phục.
Do vậy, các giải pháp về vốn để tiếp sức cho thị trường bất động sản như chuyển nhượng dự án, liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài là chưa khả thi trong một thời gian nữa...
Vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài
Sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư.
Trong năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư hơn 1,53 tỷ USD (gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại). Trong năm 2008, đã có 45/538 dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư lên đến 2,953 tỷ USD/8,455 tỷ USD (tăng gần gấp đôi so với cả năm 2007).
Sự tăng trưởng vượt bậc về vốn đầu tư này một phần là do tình hình chung thu hút vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn TP.HCM nói riêng và trên cả nước nói chung đã có sự tăng trưởng mạnh cả về số dự án lẫn vốn đầu tư trong thời gian qua, sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Nếu xét về quy mô vốn đầu tư trên một dự án và tỷ trọng của ngành bất động sản trong giai đoạn này cũng đã có mức tăng mạnh:
Năm 2007 là 63,7 triệu USD/01 dự án và năm 2008 là 65,2 triệu USD/01 dự án (năm 2006 là 30,9 triệu USD/01 dự án). Tỷ trọng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trên tổng vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2007 lên tới 52,63%; trong năm 2008 là 34,9%.
Tính chung từ năm 1998 đến nay, tỷ trọng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trên tổng vốn đầu tư nước ngoài là 22,96%, chiếm một tỷ trọng khá cao trong tổng vốn đầu tư nước ngoài.
Thị trường bất động sản vẫn có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài bởi nhiều lý do. Việt Nam có nền chính trị ổn định, vị thế trên trường quốc tế và khu vực ngày càng được nâng cao.
Bên cạnh đó, tỷ lệ dân cư thành thị là khoảng 27-28%, cho thấy Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của tiến trình đô thị hóa. Sự chuyển đổi đô thị đang diễn ra một cách mạnh mẽ, tỷ lệ dân cư thành thị sẽ tăng lên.
Nhu cầu nhà ở đô thị còn rất lớn, diện tích nhà ở đô thị bình quân tại Việt Nam là 10,8m2/người. Đây là mức còn thấp so với thế giới (20-25 m2/người) và khu vực Châu Á (khoảng 15m2/người).
Giải pháp tháo gỡ khó khăn
Theo ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường TP.HCM, thời gian qua, việc triển khai các dự án bất động sản thường chậm do một số quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tế và chồng chéo.
Do vậy trong thời gian tới nhà nước cần tiến hành rà soát lại hệ thống pháp luật về bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính đồng bộ và hợp lý, không còn khoảng trống và cũng không còn khoảng chồng chéo giữa các Luật (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản).
Khiếm khuyết rất lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản chính là hiện tượng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy nên bằng mọi cách phải xóa bỏ được hiện tượng này.
Theo ông Đào Anh Kiệt, phải hợp thức hoá được tài sản bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân; Rà soát lại hệ thống quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;
Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, hiện đại trên phạm vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước các cấp nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động của thị trường bất động sản.
Riêng tại TP.HCM, UBND Thành phố đã chỉ đạo các Sở, ngành triển khai ngay các biện pháp cải cách triệt để thủ tục hành chính (loại bỏ những thủ tục không cần thiết, giảm thời gian giải quyết hố sơ) nhằm tạo điều kiện để các dự án đầu tư được triển khai nhanh. Đây cũng là một trong những giải pháp kích cầu nền kinh tế nói chung và thị trường xây dựng, thị trường bất động sản nói riêng.
