Chạy đua trước Tết nguyên đán
So với những năm trước, giao dịch trên thị trường bất động sản vào những quý cuối cùng của năm 2014 có sự vượt trội hơn hẳn. Cụ thể, về nguồn cung, đã có 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu được chào bán với hơn 4.700 căn hộ, tăng nhẹ 3% theo quý nhưng tăng mạnh 130% theo năm.
Nếu nhìn lại thị trường trong vài năm trở lại đây, thì mức tăng này là cao nhất trong 1 quý kể từ quý II/2011. Tính đến hết quý IV/2014, thị trường sơ cấp có khoảng 19.000 căn hộ, tăng 9% theo quý và 21% theo năm và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 22% (tăng 11% theo năm).
Xét ở góc độ cầu thị trường, quý IV/2014, có khoảng 4.200 căn hộ được bán (tăng 28% theo quý và 149% theo năm). Đây là lượng giao dịch cao nhất từ quý IV/2010, cứ 5 căn hộ được chào bán thì có 1 căn được tiêu thụ.
Trong quý IV/2014, thay vì căn hộ hạng C thì căn hộ hạng B lại có sự giao dịch mạnh nhất trong vòng 5 năm qua, chiếm 46% tổng số lượng giao dịch, do nguồn cung lớn từ khu vực Đông Sài Gòn (Q.2, Q.9). Trong đó, Q.2 chiếm gần 30% trong tổng lượng giao dịch và 20% về cầu của TP.HCM.
Thống kê sự phân bố nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM
Sau thời gian dài được sàng lọc, hiện tại những dự án lớn đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Điều này cũng đồng nghĩa với việc niềm tin người mua đã trở lại. Hiện tại, đa số các chủ đầu tư còn lại trên thị trường đều khá uy tín, hoặc đang cố gắng giữ uy tín. Đây là yếu tố cần thiết giúp thị trường tốt hơn.
Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng cũng giảm đáng kể, người mua dễ tiếp cận và chính sách thanh toán cũng tốt hơn. Nhiều nhà đầu tư đã quyết định đổ tiền vào BĐS thay vì gửi tiền ngân hàng.
Không chỉ tác động mạnh mẽ đến nhà đầu tư và người mua thực, dấu hiệu tích cực của thị trường còn khiến nhiều chủ đầu tư thay đổi quyết định hoặc chiến lược kinh doanh. Nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án. Phản ánh từ thị trường dự báo, nửa đầu năm 2015, hàng loạt dự án mới và giai đoạn bán hàng mới sẽ lần lượt "chào sàn".
Điển hình, dự án Docklands Saigon (Q.7) đã được Tập đoàn Bảo Gia (Đài Loan) chào bán hôm 10/1. Sau đó 1 ngày, giai đoạn 3 của Scenic Valley đã được giao dịch. Còn ở khu vực Bình Tân, dự án căn hộ An Gia Star đã bắt đầu giao dịch hôm 10/1...
Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, tiết lộ, trước Tết, Công ty sẽ mở bán căn hộ thuộc dự án 5,4ha The Sun Avenue (mặt tiền Mai Chí Thọ, Q.2). Tuy chưa ra mắt nhưng dự án đang được giới đầu tư chú ý vì vị trí khá đắc địa (cách hầm vượt sông Sài Gòn và cầu Thủ Thiêm chỉ vài phút đi xe) và có những sản phẩm dưới 1,5 tỷ đồng.
Một dự án lớn khác, từng khá thành công trong giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ gần 100% do Keppel Land Việt Nam, Singapore đầu tư cũng sẽ giới thiệu căn hộ The Estella - giai đoạn 2 với nhiều loại diện tích trong quý I này. Đây là dự án trọng điểm của nhà phát triển đến từ Singapore trong năm 2015, bên cạnh việc mở các đợt bán mới cho dự án Riviera Point (Q.7).
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, cho hay, sau khi được chấp thuận việc điều chỉnh diện tích căn hộ (chẻ nhỏ) dự án TDH Phước Long (Q.9), Công ty đang tiến hành đấu thầu xây phần thô dự án (hiện đã thi công phần móng), sau đó sẽ đưa ra thị trường.
Lợi thế thuộc về ai?
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoRea, tình hình thị trường bất động sản hiện nay đang rất có lợi cho người mua.
Còn một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS thì cho rằng, thị trường BĐS Tp.HCM trong năm 2015 sẽ hình thành nên hai khu vực rõ nét. Cụ thể, các khu vực ở Q.2 như: Masteri Thảo Điền, An Phú, The Estella,... với lợi thế là các công trình giao thông trọng điểm cùng sự tham gia của hàng loạt nhà đầu tư lớn đang chứng minh được đẳng cấp. Dự báo, Q.2, Q.7, sẽ dẫn dắt thị trường với phân khúc trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ.
Tình hình lại đảo chiều ở khu vực Q.Tân Phú. Q.Bình Tân và Q.12 khi việc di dời nhà xưởng ra bên ngoài sẽ phát sinh quỹ đất rẻ, hạ tầng kết nối ra khu Đầm Sen, Lũy Bán Bích được cải thiện nhiều nên đây sẽ là các khu vực định hình cho phân khúc căn hộ dưới 1 tỷ đồng.
Hiện đã có một số nhà đầu tư từ Singapore, Hàn Quốc đang chuẩn bị triển khai một số dự án có quy mô tương đối lớn tại Q. Thủ Đức và Q.9 nên hai khu vực này cũng đóng góp không nhỏ vào nguồn cung căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng trong năm 2015.
Sự dồi dào về nguồn cung mới cùng với phương thức thanh toán linh hoạt được các chủ đầu tư áp dụng, không ít câu hỏi được đặt ra, liệu số lượng căn hộ còn tồn đọng trước đây có bị ùn ứ?
Trả lời cho câu hỏi này, ông Châu cho rằng, nên nhìn căn hộ tồn kho dưới hai dạng, một là căn hộ có diện tích quá lớn, tổng giá bán cao, không phù hợp với nhu cầu thị trường; hai là dạng căn hộ đang xây dựng, chủ đầu tư không đủ năng lực hoàn thiện sẽ rất khó để thị trường hấp thụ.
Thực tế thị trường cũng cho thấy, những dự án đã đi vào sử dụng như Riviera Point, The Eastern (Q.9), Docklands Saigon, Flemington..., sẽ khó có khả năng giảm giá bán nên sẽ phù hợp với những người có nhu cầu ở ngay hoặc có tiền tích lũy, muốn tham gia một kênh đầu tư an toàn, nguồn thu ổn định từ khoản cho thuê. Trong trường hợp này, những nhà phát triển nước ngoài thường có lợi thế hơn vì chi phí vốn của họ thấp và điều mà họ quan tâm là thương hiệu, thay vì giảm giá để đẩy sản phẩm đi nhanh chóng.
