Nhu cầu nhà ở là cơ hội và thách thức của Tp.HCM
- Ông đánh giá như thế nào về xu thế phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2016? Lạc quan là tâm thế được các nhà đầu tư bày tỏ rất nhiều, song liệu chúng ta có nên chỉ hoàn toàn lạc quan, thưa ông?
Thị trường BĐS Việt Nam năm 2016 có thể và nên được nhìn nhận lạc quan là điều chắc chắn. Ngoài xu thế khởi sắc mạnh mẽ và tích cực sẽ được thị trường tiếp nối từ năm qua, các yếu tố đang hỗ trợ cho thị trường rất lớn.
Về mặt vĩ mô và có tác động lâu dài, chắc chắn phải kể đến xu thế đất nước hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới với việc ký kết nhiều hiệp định tự do thương mại.
Nhất là sau Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa được ký kết ngay hồi đầu năm, dự báo sẽ có sự chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam và dịch chuyển đến Thành phố đông dân, có tốc độ phát triển lớn nhất nước là Tp.HCM. Từ đó sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS, trước hết là phân khúc thị trường BĐS nhà xưởng, công nghiệp, phân khúc căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ.
Ngoài ra, chính sách cho Việt kiều được mua, sở hữu nhà như người trong nước và cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại cũng sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng ngày càng cạnh tranh, minh bạch và bền vững.
Đây là 2 yếu tố rất quan trọng có ý nghĩa như là cú hích tác động lâu dài và mạnh đến xu thế phát triển theo chiều lạc quan của thị trường BĐS không chỉ ở năm 2016.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) |
- Nhìn từ vị thế thị trường lớn, đầu tàu của khu vực BĐS phía Nam, vậy cơ hội nói riêng của Tp.HCM trong năm 2016 là gì, thưa ông?
Mục tiêu phấn đấu của Tp.HCM đến năm 2020 là tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GRDP) bình quân hàng năm từ 8 đến 8,5%, tăng trưởng GDP gấp 1,5 lần bình quân cả nước, thu nhập bình quân đầu người 9.800 USD, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 40 triệu m2 và diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 19,8 m2 với quy mô dân số dự báo có thể lên đến trên 12 triệu người (tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, tức cao hơn tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,07%/năm).
Tốc độ tăng dân số cơ học của Thành phố với những mục tiêu nêu trên hiện đang là tiền đề để thị trường BĐS phát triển với nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn. Nhưng cần lưu ý là diện tích nhà ở bình quân đầu người của Thành phố hiện tại mới chỉ đạt 17m2, còn quy mô dân số cũng mới chỉ đang ở mức khoảng 8 triệu người.
Nhưng nhìn ở mặt khác thì việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số, đặc biệt là tăng dân số cơ học cũng là thách thức lớn nhất của thị trường địc ốc. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được xem xét thỏa đáng, mà trước mắt là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị cũng như giải quyết nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố.
Từ trước đến nay, tất cả số liệu quy mô dân số của quận, huyện, thành phố được dựa trên số liệu thống kê chính thức, vì vậy chưa bao hàm đầy đủ số cư dân vãng lai và tăng cơ học, vì thành phố luôn luôn có sức hấp dẫn rất lớn thu hút người nhập cư. Thực tế cho thấy, Tp.HCM chính là thành phố của người nhập cư qua chiều dài lịch sử và xu hướng này có thể còn tiếp tục diễn ra trong vài chục năm nữa.
Hiện thành phố cũng đã bổ sung một chương trình đột phá quan trọng đó là "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị", nhằm tạo nền tảng và đi đôi với phát triển các khu đô thị mới trong mối tương quan với cả vùng đô thị Tp.HCM, vượt ra khỏi ranh giới hành chính. Chương trình này là cơ hội để phát huy các tiềm năng, lợi thế của Tp.HCM.
Bồi thường và giải phóng mặt bằng cần cơ chế hỗ trợ
- Được biết, HoREA đã có văn bản đề nghị phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm mang tính vùng không gian đô thị Tp.HCM. Vậy ngoài ra còn điều kiện cần nào để vùng không gian đô thị phát triển bền vững không thưa ông?
Hiện nay, Tp.HCM đã có đề xuất mô hình chính quyền đô thị. Trong khi HoREA cũng đề nghị Thành phố nên kiên trì tiếp tục đề xuất mô hình chính quyền đô thị để có cơ chế đặc thù nhằm khai thác tối đa lợi thế, tiềm năng cũng như khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của Thành phố, đồng thời thể hiện đầy đủ quan điểm thành phố cùng cả nước, vì cả nước và ở chiều ngược lại thì Trung ương các tỉnh, thành trong cả nước sẽ tạo điều kiện và phối hợp để Thành phố bứt phá và phát triển bền vững.
- Bên cạnh đó, theo ông còn cần những giải pháp nào cho một thị trường BĐS Tp.HCM phát triển bền vững, không quá “nóng” hay quá “lạnh” thất thường?
Theo tôi, cần 4 giải pháp căn cơ bổ sung bên cạnh phát triển mô hình chính quyền đô thị và vùng không gian đô thị Tp.HCM.
Một là, hoàn thiện thể chế chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, quyết liệt cải cách thủ tục hành chính đạt hiệu quả theo hướng nhanh chóng, minh bạch.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS hiện chưa thật sự hoàn thiện và còn nhiều bất cập, có nội dung xung đột nhau. Vì thế, việc hoàn thiện thể chế chính sách và pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS là hết sức cần thiết và cấp bách.
Về việc cải cách thủ tục hành chính, trước hết là con người hành chính bao gồm đội ngũ cán bộ, công, viên chức nhà nước, nhất là cái tâm phục vụ vô điều kiện của từng cá nhân là yếu tố quyết định, nhưng trên cơ sở trả lương tương xứng với trách nhiệm và có cơ chế giám sát, kiểm tra.
Hai là, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, nhằm đảm bảo lợi ích của của doanh nghiệp, lợi ích của người có đất và của xã hội.
Tuy Luật Đất đai 2013 có quy định Nhà Nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng, quốc gia trong các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu đô thị mới, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn mới, dự án tái định cư, dự án chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên,... song thực tế hầu hết các dự án BĐS đều do doanh nghiệp tự thỏa thuận, thương lượng với người có đất để nhận chuyển nhượng theo giá thị trường. Đáng nói, không ít dự án trong số đó đền bù dở dang không thể triển khai thực hiện được.
Vì vậy, cần cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp trong trường hợp đã bồi thường giải phóng mặt bằng được từ trên 80% diện tích, nhằm tạo điều kiện triển khai thực hiện dự án, xử lý nhiều dự án đang đền bù dở dang trong số 502 dự án đang ngừng triển khai, do đó cũng cần được xây dựng và triển khai ngay để tháo gỡ những nút thắt của các dự án.
Ba là, Nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án. Chính phủ hiện đang dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sửa các Nghị định 45, 46/2013/NĐ-CP), cụ thể, trong đó có nội dung về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng khi tính tiền sử dụng đất.
HoREA đề nghị có cơ chế để xác định chi phí mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án một cách hợp lý, nhằm khắc phục tình trạng gần như doanh nghiệp phải mua lại 2 lần như hiện nay. Đây cũng chính là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu.
Bốn là, Nhà nước cần đảm bảo nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường địc ốc. Đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS là có tính trung hạn và dài hạn, song hiện nay chưa có nguồn vốn trung hạn và dài hạn, trước hết là nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý.
Do vậy, Nhà nước cần có cơ chế để tạo nguồn vốn tín dụng cho vay thuê mua, mua nhà ở xã hội dài hạn với tối thiểu 20 năm, lãi suất khoảng 3 - 3,5%/năm. Có thể nói, đây cũng là một nhân tố góp phần thúc đẩy thị trường địc ốc phát triển bền vững.
- Xin cảm ơn ông!
