Sẽ có “sốt” ảo?
Cuối tuần vừa qua, PV (phóng viên) - trong vai một khách hàng cần mua một mảnh đất nền - nhận được một cuộc điện thoại của một nhân viên môi giới tên H. làm việc cho Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ mời tới tham quan dự án đất nền trong KĐT Victoria City. Dự án này nằm ở tỉnh Đồng Nai và chủ đầu tư là Công ty Đinh Thuận. Theo giới thiệu, dự án này nằm ở đoạn giao cắt giữa QL 1A và tỉnh lộ 25B, mà theo lời môi giới nọ thì đây là khu vực dịch vụ phụ cận sân bay quốc tế Long Thành, hạ tầng đã đồng bộ và đặc biệt các nền đều đã có sổ đỏ.
Vốn đã theo dõi dự án này ngay từ khi có cơn “sốt” đất nền ăn theo sân bay Long Thành cách nay gần một năm, PV ghi nhận quá trình tăng giá của một lô đất nền diện tích chừng 100m2 ở vị trí ngay cạnh QL 51 như sau: Thời điểm quí IV/2014: 580 triệu đồng; Thời điểm quí I + quí II/2015: 740 triệu đồng; Thời điểm quí III/2015 (dự kiến): trên 900 triệu đồng. Một trong những lý do khiến nhiều người không ngừng đổ về đây mua đất, trong khi chỉ với số tiền khoảng 500 triệu đồng, họ có thể mua được một nền đất rộng tương tự, tại một vị trí tốt tại Tp.HCM, là vì “nghe nói” sắp tới có dự án sân bay triển khai, mua đất ở đây chắc chắn sẽ có lời.
Vấn đề ở chỗ, thông tin trên khá mơ hồ. Từ cuối năm 2014, các nhân viên môi giới từng “dọa” những nền đất đẹp giáp quốc lộ đã sắp hết nhưng cho đến nay họ vẫn tiếp tục điệp khúc này cộng thêm lời nhắn nhủ “nền đẹp chỉ còn vài lô nữa thôi, mua ngay đi kẻo hết”.
Nói như TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên của Đại học Kinh tế Quốc dân thì: Dường như, sau bao đợt khủng hoảng như vậy, giới kinh doanh lẫn đầu tư BĐS vẫn chưa "tỉnh", chưa thấm được nhiều bài học khi vẫn cứ muốn đầu tư manh mún và “tâm lý đám đông”.
Theo PV tìm hiểu, xung quanh vị trí sẽ xây dự án sân bay Long Thành mới đang tồn tại trên sơ đồ quy hoạch, nhiều chủ đầu tư đã ráo riết xây dựng cơ sở hạ tầng trên những quỹ đất có sẵn để bán đất nền.
Câu chuyện nhỏ nêu trên phần nào lại gợi nhớ về nạn đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông, vốn là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS tăng vùn vụt và gây ra khủng hoảng cho thị trường trước đây.
 |
| Một dự án bất động sản đang triển khai thi công tại quận Bình Thạnh, Tp.HCM. Ảnh: Thành Hoa |
Cung - cầu vẫn cứ lệch
Trong một thông cáo báo chí mới đây, Bộ Xây dựng - cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực BĐS từng đưa ra nhận định: “Một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là phải khắc phục được sự lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý sao cho tất cả các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua”.
Thế nhưng, nếu nhìn vào thực tế thị trường hiện nay sẽ thấy, nhà ở cho người có thu nhập thấp, chủ yếu là loại hình căn hộ chung cư có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang vô cùng ít ỏi, có dự án nào là gần như đã được bán sạch, chỉ còn một số lượng rất nhỏ đang được rao bán trên thị trường thứ cấp. Nếu quan sát tại Tp.HCM sẽ thấy, những dự án như thế này được công bố trong thời gian qua chỉ có số lượng khiêm tốn, khoảng từ 500-1.000 căn/dự án.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp, với giá bán tầm từ 30-40 triệu đồng/m2 lại có tới vài chục ngàn căn hiện đang được hoàn thành và sẽ tung ra thị trường trong nay mai. Đơn cử, chỉ tính riêng lượng căn hộ tại những dự án cao cấp như Masteri Thảo Điền, dự án Vista Verde, dự án Sala (quận 2), hay Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) đã lên tới con số khoảng 20.000 căn.
Phục hồi nhưng yếu ớt
Đương nhiên, những dấu hiệu hồi phục tích cực trên thị trường BĐS trong khoảng hơn một năm gần đây là không thể phủ nhận. Cụ thể, theo một báo cáo mới nhất của Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường đã có tổng cộng khoảng trên 14.000 giao dịch thành công. Nếu chỉ tính riêng tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, lượng giao dịch căn hộ thành công đã tăng từ 2,5-2,8 lần so với cùng thời điểm năm ngoái. Khảo sát thực tế ở một số dự án BĐS tại Tp.HCM như dự án Him Lam Chợ Lớn (Him Lam Land), dự án Sky Center, dự án Melody Residences (Hưng Thịnh Land), dự án An Gia Star, dự án An Gia Garden (Công ty An Gia)... với quy mô từ 400-700/căn mỗi dự án, có tới 80-90% lượng căn hộ đã được bán hết trong khoảng thời gian ngắn.
Song song với tình hình giao dịch khả quan kể trên, dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS cũng tiếp tục tăng. PGĐ NHNN chi nhánh Tp.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết, kiều hối đổ về Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm nay đạt khoảng 1,7 tỷ USD, trong đó, riêng lĩnh vực BĐS đã chiếm khoảng 21,8%, tăng khoảng 0,9% so với cùng thời điểm năm ngoái. Riêng về dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐSn, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 3/2015 đã đạt khoảng 333.701 tỉ đồng, tăng khoảng 10,5% so với hồi cuối năm 2014. Tồn kho BĐS tính đến cuối tháng 5/2015 cũng giảm đáng kể khi còn khoảng trên 67.000 tỉ đồng, tức giảm non nửa so với hồi quí I/2013.
Tuy nhiên các chuyên gia lại cho rằng, sự hồi phục trên cũng chưa rõ rệt trên diện rộng và chưa đủ để giúp thị trường thoát khỏi những dư chấn từ cơn khủng hoảng vừa qua. Những cơn “sốt” giá ảo hay sự lệch pha cung-cầu nêu trên đã làm dấy lên những hoài nghi về hiện tượng “bong bóng” BĐS.
TS. Nguyễn Minh Ngọc nhận định, trong nhiều năm tới, “bong bóng” BĐS cũng khó mà quay trở lại vì dòng tiền đổ vào lĩnh vực này không đủ để mua hết giá trị tồn kho của hàng ngàn dự án hiện vẫn đang nằm “bất động”. Bên cạnh đó, theo lý thuyết, “bong bóng” BĐS chỉ xuất hiện cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế thế nhưng nếu nhìn vào tình hình thực tế của nền kinh tế Việt Nam hiện nay thì khả năng này rất khó xảy ra.
Có cũng quan điểm với ông Ngọc, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận xét, “bong bóng” BĐS chỉ có thể xảy ra thị trường xuất hiện rõ nét hiện tượng đầu cơ, làm giá. Những dấu hiệu của “bong bóng” mà nhiều người nói đến trong thời gian vừa qua thực chất là do các chủ dự án tự dựng lên nhưng một mặt cũng là lẽ thường tình của thị trường nên điều đó không đáng lo ngại. Vấn đề ông Võ băn khoăn là những dấu hiệu trên lại góp phần làm cho thị trường thiếu tính minh bạch, lành mạnh, trung thực.
Tương tự, ông Ngọc cũng nhận thấy thị trường địa ốc tại Việt Nam vốn thiếu tính minh bạch. Những chiêu làm giá, tạo cơn “sốt” ảo hiện nay của chủ đầu tư, một số công ty, nhân viên môi giới sẽ là rào cản lớn ảnh hưởng đến đà hồi phục của toàn thị trường.
