Nợ xấu BĐS tăng cao
Khi thị trường BĐS bùng nổ vào năm 2007 cũng chính là lúc hàng ngàn công ty BĐS mới ra đời. Nhiều công ty mặc dù hoạt động trong các ngành nghề khác nhưng cũng bổ sung chức năng kinh doanh BĐS. Thậm chí, có nhiều cá nhân, công ty đã sử dụng toàn bộ vốn vay cho kinh doanh BĐS. Từ việc mua đất đai đến quá trình đầu tư xây dựng tạo ra sản phẩm, phần lớn DN sử dụng nguồn vốn vay. Trong số đó có cả một số tập đoàn, tổng công ty Nhà nước đầu tư trái ngành nghề và sử dụng vốn vay ngắn hạn của ngân hàng rất lớn để đầu tư dự án BĐS. |
| Thị trường BĐS “đóng băng” khiến các khoản nợ BĐS trở nên “khó đòi”. (Ảnh: Tú Anh) |
Ông Đặng Đức Thành - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Căn nhà mơ ước, Phó Chủ tịch Hiệp hội DN TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đa phần các DN BĐS đều sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư trung và dài hạn. Bởi trong khi chu kỳ hoàn thành một dự án BĐS từ 3 đến 7 năm mới hoàn thành và đưa vào sử dụng, song DN lại chủ yếu dùng phần lớn vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng. Do vậy, gặp lúc kinh tế khó khăn, lãi suất ngân hàng tăng cao, kéo dài từ năm 2009 đến nay đã đưa phần lớn nợ BĐS trở thành nợ xấu rất khó giải quyết. “Kết quả tất yếu là thị trường BĐS đóng băng, DN kinh doanh BĐS đối mặt với bờ vực phá sản, tạo khó khăn trong việc giải quyết nợ tại các ngân hàng”, ông Thành lý giải.
Theo báo cáo của NHNN, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm 30/4/2012 là 195.944 tỷ đồng. Trong đó, vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương của khách hàng là 44.109 tỷ đồng, giảm 6,5% so với 31/12/2011, giảm 40,6% so với 31/12/2010. Vay mua quyền sử dụng đất là 13.856 tỷ đồng, giảm 9,7% so với 31/12/2011, giảm 24,2% so với 31/12/2010. Đặc biệt vay đầu tư, kinh doanh BĐS khác (xây dựng khách sạn, nhà hàng để bán, cho thuê nhưng không bao gồm các nhu cầu vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh...) là 34.511 tỷ đồng, giảm 7,8% so với 31/12/2011, giảm 43,3% so với 31/12/2010.
Trong tổng dư nợ cho vay BĐS, vay ngắn hạn là 40.341 tỷ đồng tăng 5,5% so với 31/12/2011. Vay trung và dài hạn là 155.604 tỷ đồng giảm 3,8% so với 31/12/2011, giảm 13,5% so với 31/12/2010. Tỷ lệ nợ xấu thời điểm 30/4/2012 (dư nợ xấu/dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS) là 6,63%, tăng khá nhiều so với tỷ lệ nợ xấu thời điểm 31/12/2011 là 3,5%, tỷ lệ nợ xấu thời điểm 31/12/2010 là 1,72%.
Có giải quyết được gốc rễ?
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc thù, cần có sự chuyên nghiệp và một lượng vốn tự có rất lớn để đầu tư dài hạn, sau đó mới cần đến vốn vay ngân hàng. Do vậy, để giải quyết gốc rễ vấn đề, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các DN kinh doanh BĐS không đủ năng lực tài chính sang nhượng, bán dự án cho những đơn vị chuyên nghiệp kinh doanh BĐS có đủ năng lực tài chính, kể cả phải bán lỗ để chặn đứng nguy cơ phá sản.| Cần nghiên cứu để có gói sản phẩm tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, phục vụ hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà để ở, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp ở đô thị, cán bộ công chức viên chức, lực lượng vũ trang và được thế chấp bằng chính căn nhà sẽ mua. (Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng) |
Ngoài ra, các NHTM cũng cần lập lại kỷ cương, thực hiện nghiêm ngặt một số quy định đã được nhà nước ban hành trước đây, như không được dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vượt quá tỷ lệ cho phép theo quy định tại Thông tư 15/2009/TT-NHNN của NHNN. Đồng thời, NHNN cần xử lý nghiêm các ngân hàng cố tình sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn vượt quá quy định cho phép nhằm tạo sức răn đe, ổn định thị trường.
Cùng với đó, các NHTM cũng cần chấp hành nghiêm các quy định chặt chẽ của Chính phủ và NHNN trong việc cho một DN vay không quá 3 lần vốn điều lệ. Thực tế trước đây, đã có ngân hàng cho một đơn vị vay gấp nhiều lần vốn điều lệ và qua đó, đơn vị này đã lợi dụng dùng nguồn vốn này để kinh doanh BĐS… gây mất thanh khoản, ảnh hưởng lớn đến hệ thống ngân hàng. “Để tránh đi lại vết xe đổ, việc cần thiết phải làm ngay trong lúc này là cần phải tổ chức kiểm soát chặt chẽ nguồn tiền của hệ thống ngân hàng, để dòng tiền đi đúng hướng, phục vụ sản xuất kinh doanh, giảm tối đa rủi ro”, một chuyên gia khuyến nghị.
Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, NHTM cần từ chối cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đối với những đơn vị không chuyên ngành, không cho vay các đơn vị đầu tư ngoài ngành. Số vốn một NHTM cho vay không quá 3 lần vốn điều lệ, số còn lại cần hợp vốn của nhiều ngân hàng. “Ngân hàng chỉ nên cho vay tối đa 50% tổng vốn đầu tư một dự án của DN. DN chuyên ngành có thể đầu tư nhiều dự án nhưng khuyến khích sử dụng nguồn vốn khác ngoài hệ thống ngân hàng như phát hành cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu DN, huy động vốn góp của NĐT cá nhân dưới dạng hợp đồng góp vốn… hoặc vay các quỹ đầu tư, hoặc hợp vốn của nhiều ngân hàng cho một dự án”, ông Đặng Đức Thành khuyến nghị.
Sửa Nghị định 69 làm đòn bẩy Một trong những bước đột phá giúp cho DN kinh doanh BĐS nâng cao năng lực tài chính là cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong việc cấp phép xây dựng, nộp tiền sử dụng đất… Một khi DN sớm đưa công trình vào thi công xây dựng và sử dụng sẽ giảm được chi phí, vốn đầu tư…Muốn vậy cần nhanh chóng tạo lập thanh khoản và phục hồi thị trường BĐS để kích thích tổng cầu nền kinh tế. Trước hết cần ban hành Nghị định sửa đổi, thay thế những bất cập của Nghị định 69 về đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho phù hợp, để đủ điều kiện pháp lý trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng tăng thanh khoản của thị trường BĐS bởi nghị định này đang gây ách tắc rất lớn cho DN. (TS. Nguyễn Trọng Nghĩa – Học viện Chính sách và Phát triển) |
(Theo TBNH)
