Căn hộ cao cấp: Hàng thứ cấp cạnh tranh hàng mới

Nguồn cung mới ế ẩm

Theo nghiên cứu của Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), trong năm 2016, các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70% nguồn cung. Trong khi đó, Quý I/2017 khoảng 45% nguồn cung lại đến từ các dự án căn hộ bình dân. Đây là sự chuyển hướng rõ nét cho thấy mức độ sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, trong Quý I/2017 nguồn cung căn hộ mới ở phân khúc cao cấp được tung ra giảm tới 72% so với quý trước. Điều này cho thấy sự cẩn trọng của các chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm mới ra thị trường, tránh việc bán hàng ồ ạt gây nên tình trạng dư thừa nguồn cung.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc khác tại Sài Gòn cho rằng, hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp đã quá dư thừa nguồn cung so với sức mua của người dân. Phần lớn người mua chỉ để kinh doanh chứ không phải mua để ở. Tại Tp.HCM, có một số dự án mà 50% người mua là từ Hà Nội vào. Rõ ràng người mua này kỳ vọng vào sự cho thuê. Tuy nhiên, số lượng cho thuê nhiều quá mà người thuê không phải lúc nào cũng nhiều nên thị trường sẽ bị "bội thực".

Cũng theo vị này, chỉ tính riêng khu Đông Tp.HCM đã có hơn 20.000 – 30.000 căn hộ trong cùng một phân khúc, một vị trí, một thời điểm. Căn hộ nào cũng có giá cao, như vậy sẽ cạnh tranh lẫn nhau. Đấy còn chưa kể, sức mua người dân không cao, ngân hàng lại đang có nhiều dấu hiệu tăng lãi suất. Vì vậy, nguồn cung và sức mua căn hộ cao cấp đã có sự chững lại bởi người dân đã có sự nhìn nhận, đánh giá ở nhiều mặt. Điều này thể hiện rất rõ ở một số dự án đang có tốc độ thi công chậm dần.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa nhận định, nguồn cung căn hộ cao cấp quá nhiều nên người mua sẽ có nhiều lựa chọn. Khi có nhiều lựa chọn, người mua sẽ đắn đo việc mua căn hộ như thế nào.

Theo phân tích của ông Quang, căn hộ cao cấp ở Tp.HCM đang có sự chọn lọc, chủ yếu về chất là nhiều nhất, có nghĩa là cạnh tranh về chất lượng, dịch vụ chứ không cạnh tranh về vị trí. Những căn hộ cao cấp cũ thường bị quên đi yếu tố này, tạo ra sự tồn kho cũ. Trong bất động sản cao cấp, vị trí thường đứng đầu nhưng thời gian này người ta có thể đổi được vị trí do cơ sở hạ tầng phát triển. Do đó, yếu tố vị trí giảm dần sự quan trọng, thay vào đó là chất lượng về thiết kế, xây dựng, cuộc sống chứ không đơn giản là xây tốt.

Hàng thứ cấp cạnh tranh hàng mới

Theo bà Dương Thùy Dung, mặc dù nguồn cung có giảm đi so với thời gian trước nhưng giá bán căn hộ cao cấp vẫn dự kiến tăng do các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra những sản phẩm chất lượng và khác biệt hóa so với các dự án khác của cùng phân khúc.

Ngoài ra, tuy nguồn cung mới giảm nhưng tỷ lệ giữa doanh số bán hàng và số căn mở bán mới lại có diễn biến tăng khoảng 5% - 6% tại thị trường Tp.HCM. Điều này phần nào cho thấy thị trường địa ốc đang hướng tới sự phát triển ổn định hơn giữa cung cầu trong phân khúc cao cấp.

Bà Dung nhìn nhận, trong thời gian tới thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp độc đáo hơn để thu hút tầng lớp thượng lưu. Vì vậy, tỉ lệ hấp thụ tại phân khúc này dự kiến vẫn sẽ khả quan và mức giá bán trên thị trường sơ cấp được dự báo tăng khoảng 4% so với năm 2016.

Ông Trần Khánh Quang thì cho rằng, những căn hộ cao cấp có giá từ 3.500 – 4.000 USD/m2 sẽ trở nên khó tiêu thụ hơn những căn hộ có giá 5.000 – 6.000 USD/m2 ở khu vực trung tâm Tp.HCM. Vì người mua đã có sự lựa chọn tới chất lượng, dịch vụ nhiều hơn.

“Khi mua căn hộ cao cấp trong thời gian này, người mua nên chọn sự khác biệt. Nếu căn hộ cứ thường thường mà cùng một vị trí thì nên cân nhắc lại. Căn hộ cao cấp phải dưới 300 căn/dự án. Căn hộ cao cấp là đẳng cấp nên không thể chọn dự án có nhiều sản phẩm được”, ông Quang nói.

Trong khi đó, ông Stephen Wyatt đánh giá phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đạt nhiều mức cao, cả về hai mặt cung cầu. Song thị trường dự báo sẽ dần dần chứng kiến một sự chững lại của phân khúc này, khi mà nguồn cung thứ cấp (khách hàng mua đi bán lại) đang quá nhiều và thị trường cho thuê không đạt mức tăng trưởng tương ứng như thị trường bán.

Do đó, ông Stephen Wyatt khuyến cáo các nhà đầu tư và người mua nên tìm hiểu cẩn thận và thấu đáo về sản phẩm mà mình muốn mua trước khi đặt bút ký kết các hợp đồng. Còn các chủ đầu tư cũng nên có những khảo sát thị trường trên diện rộng và chuyên sâu hơn để có thể đảm bảo được khoản đầu tư của mình có khả năng sinh lời cao nhất.