Dự thảo quy chế quản lý chung cư: Ban quản trị hết thời lộng quyền

Hiện nay, những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư là tranh chấp kinh phí bảo trì; sở hữu chung, riêng; thành lập, hoạt động của ban quản trị; phí vận hành, quản lý nhà chung cư... Nhằm giải quyết những tồn tại này, Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến của các bộ, ngành, cơ quan liên quan cùng các địa phương về dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thay thế cho Quyết định 08/2008.

Ban quản trị có tư cách pháp nhân

Theo đó, so với Quyết định 08, dự thảo trên quy định tương đối chặt chẽ về tổ chức ban quản trị chung cư từ việc thành lập, quy chế, nhân sự đến mô hình hoạt động. Điều đó xuất phát từ thực tế thời gian vừa qua diễn ra nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và cư dân, thậm chí giữa cư dân với chính ban quản trị chung cư mà họ bầu ra. Đặc biệt, một số ban quản trị chung cư đang có dấu hiệu lộng quyền, tự ý quyết định nhiều khoản chi tiêu, không minh bạch tài chính gây bức xúc cho cư dân.

Theo đề xuất của dự thảo, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, ban quản trị chung cư là một tổ chức có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Ban quản trị chung cư sẽ hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã, tuân theo quy chế đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Các thành viên trong ban quản trị chung cư phải có kinh nghiệm, kiến thức, về kiến trúc, xây dựng, pháp luật, tài chính...

Những cuộc họp giải quyết tranh chấp sở hữu chung, riêng ở chung cư Phú Mỹ, quận 7, Tp.HCM thường diện ra với không khí rất căng thẳng. Ảnh: Việt Hoa

Dự thảo quy định, mọi quyết định của ban quản trị chung cư không được vượt quá quyền hạn theo quy định. Những trường hợp gây thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức thì ban quản trị chung cư sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. Đặc biệt, ban quản trị chung cư không được không được thành lập các bộ phận trực thuộc, ký kết hợp đồng thuê người lao động...

Khi ban quản trị chung cư hoặc thành viên ban quản trị chung cư vi phạm quy chế chi tiêu tài chính hoặc quy chế hoạt động thì có thể bị bãi miễn tùy thuộc mức độ vi phạm. Thậm chí, nếu những hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự, hội nghị nhà chung cư sẽ thống nhất đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo đúng quy định của pháp luật.

Được phép mua, bán chỗ để xe

Hiện nay, sở hữu chung, riêng cũng là một dạng tranh chấp phổ biến giữa cư dân và chủ đầu tư. Một trong các hạng mục dễ xảy ra tranh chấp nhất chính là chỗ để xe. Dự thảo của Bộ Xây dựng đã áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 để quy định cụ thể về điều này. Cụ thể, chỗ để xe sẽ thuộc sở hữu chung (xe dùng cho người khuyết tật, xe đạp, xe động cơ 2 bánh, xe động cơ 3 bánh) sẽ do đơn vị quản lý, vận hành có trách nhiệm quản lý. Trường hợp tòa nhà chung cư không có đơn vị quản lý, vận hành thì ban quản trị chung cư quản lý phần diện tích này.

Với chỗ để xe ô tô, chủ sở hữu có trách nhiệm quản lý nếu đã mua của chủ đầu tư. Khi không còn nhu cầu sử dụng, họ được quyền chuyển nhượng hoặc cho các cư dân khác thuê. Những chỗ để ô tô không được cư dân mua thì chủ đầu tư có quyền quản lý. Các nhân, tổ chức quản lý chỗ để xe phải tiến hành bảo trì khi chỗ để xe hư hỏng, xuống cấp. Nếu không tiến hành bảo trì thì không được tiếp tục dùng phần diện tích này.

Về việc bảo trì chung cư, theo quy định của dự thảo, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập tài khoản để tiến hành quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đối với trường hợp chung cư đã có ban quản trị thì phải bàn giao sang tài khoản của ban này. Chi phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư sẽ được trích từ chi phí bảo trì của khu căn hộ và chi phí bảo trì của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ theo thỏa thuận giữa những chủ sở hữu những khu chức năng này. Nếu không thỏa thuận được thì phải trích tối thiểu 25% tổng chi phí bảo trì của khu căn hộ và tối thiểu 50% tổng chi phí bảo trì của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ để chuyển vào tài khoản quản lý chi phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư.