Doanh nghiệp BĐS sẽ giảm chi chí đầu tư dự án nếu được giảm bớt thủ tục hành chính
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phan Trường Sơn liên quan đến những nội dung này.
- Xin ông cho biết tình hình phát triển các dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM hiện nay như thế nào?
Trước khi Luật Nhà ở được ban hành thì chính sách về phát triển các dự án nhà giá rẻ đã có, tuy nhiên, do chính sách này chưa rõ ràng nên việc phát triển phân khúc này chưa thuận lợi.
Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, trong đó đề cập đến nhà ở xã hội (NƠXH) trong đó có cả nhà ở giá thấp phục vụ cho nhiều đối tượng, chính sách này đã thực sự được xã hội quan tâm, và có nhiều loại hình để đầu tư xây dựng.
Trên địa bàn TP.HCM, dự án nhà ở xã hội phân ra làm 3 mảng chính là nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, nhà ở lưu trú cho công nhân, nhà ở ký túc xá sinh viên.
Các dự án nhà ở xã hội do ngân sách đầu tư có chung cư Đông Hưng 2 và Tô Hiến Thành đã hoàn thành, 4 dự án chung cư đang thi công và sắp hoàn thành gồm dự án 26 Nguyễn Thượng Hiền, 19/19 Lạc Long Quân, 241 Nguyễn Văn Luông nằm tại quận 6, dự án 481 đường Ba Đình.
Những dự án chủ đầu tư không sử dụng vốn ngân sách gồm có 4 dự án đã khởi công xây dựng là: chung cư phường Thảo Điền, quận 2; Dự án chung cư Thạnh Lộc, quận 12; 2 dự án tại huyện Bình Chánh là khu chung cư CC1 (HQC) và chung cư Lô A khu dân cư Lô số 4 xã Bình Hưng.
- Đánh giá về chất lượng phân khúc nhà ở giá thấp tại Tp.HCM, ông nhận định như thế nào?
Xét về các yếu tố kết cấu bền vững, an toàn, đảm bảo cơ bản về hệ thống hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy,… thì các công trình nhà ở xã hội cũng đảm bảo chất lượng. Còn nếu xét về phần trang thiết bị, nội thất thì tùy từng dự án, thiết kế xây dựng liên quan đến giá thành, đầu ra của sản phẩm căn hộ phù hợp với khả năng của người mua. Nhưng tựu chung lại vẫn đảm bảo tính tiện ích tối thiểu cho người sử dụng.
Theo quy định của Nhà nước, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ thẩm tra, thẩm định hồ sơ xin phép xây dựng, thẩm định thiết kế theo quy định của Luật Xây dựng. Trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công, đơn vị giám sát được quy định cụ thể để đảm bảo chất lượng công trình. Luật Xây dựng và các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ đã quy định rất rõ và đầy đủ về mặt quản lý chất lượng xây dựng nên chủ đầu tư phải tuân thủ thực hiện.
- Hiện có một số dự án đã được Tp.HCM phê duyệt cho chuyển đổi sang nhà ở xã hội và chia nhỏ diện tích. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS khác có nhu cầu nhưng lại không được cho phép. Nguyên nhân vì sao, thưa ông?
Hiện nay, người mua có xu hướng lựa chọn căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang đầu tư xây dựng loại hình căn hộ loại này. Đến nay, UBND Tp.HCM đã chấp thuận cho chuyển đổi 8/11 dự án nhà ở thương mại (NƠTM) sang NƠXH, và 9/24 dự án NƠTM được chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chia nhỏ diện tích căn hộ nhưng không được chấp thuận là có nhiều nguyên nhân, cụ thể:
Thứ nhất, có dự án xin chuyển đổi vào thời điểm đã thi công và xây dựng đến phần thân. Nếu cho phép chuyển đổi sang căn hộ diện tích nhỏ thì việc điều chỉnh thiết kế và xây dựng, ngoài vấn đề phải đảm bảo quy mô tăng dân số cho phép thì còn phải xem xét để đảm bảo một số tiêu chuẩn khác như chỗ đậu xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, thang máy, PCCC… Nếu đã xây dựng tầng hầm rồi, nếu cho phép chuyển đổi, để đảm bảo quy cách xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng thì phải việc mở rộng tầng hầm, tăng diện tích để xe,... đây là việc rất khó nên chủ đầu tư không chuyển đổi nữa.
Tiếp nữa, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ đồng nghĩa với việc dân số của dự án sẽ tăng lên. Nếu dự án nằm ở ngoại vi trung tâm thành phố thì có thể được chấp thuận, còn đối với những dự án nằm trong phần trung tâm của thành phố phải cân nhắc, xem xét. Bởi vì, đối với những trục đường chưa mở rộng theo lộ giới, nếu tăng dân số lên thì phải có kế hoạch cải tạo mở rộng đường xá, nếu không thì kẹt xe là điều tất yếu sẽ xảy ra.
Ngoài ra, một số dự án không được chấp thuận chia nhỏ căn hộ vì không đảm bảo các điều kiện về dân số, hạ tầng kỹ thuật.
Cần phải xem xét một cách toàn diện khi cho phép chuyển đổi căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ trên cơ sở căn cứ vào kế hoạch phát triển đô thị của toàn thành phố nói chung và từng khu vực cụ thể. Chỉ xem xét, cho phép khi có kế hoạch mở rộng lộ giới tương thích, đồng bộ với việc triển khai thực hiện dự án.
- Định hướng phát triển thị trường BĐS Tp.HCM đến năm 2020 như thế nào, thưa ông?
Cá nhân tôi cho rằng thị trường BĐS Tp.HCM sẽ phát triển mạnh phân khúc nhà ở giá thấp vì lượng cầu ở phân khúc này hiện rất lớn.
Một phân khúc nữa sẽ phát triển là loại hình nhà ở thuê - mua. Có thể đây không được xem là loại hình mới nhưng với quan niệm của đa số người dân là phải cố gắng mua để sở hữu căn nhà, trong khi không phải ai cũng có khả năng thực hiện được điều này.
Tp.HCM hiện là đô thị lớn nhất nước, có tốc độ phát triển đô thị và tăng dân số cao nhất cả nước nên nhu cầu về chỗ ở của người dân cũng rất lớn và đa dạng. Quan niệm về nơi ở cũng dần thay đổi từ việc phải sở hữu một căn nhà chuyển thành có một chỗ ở phù hợp và ổn định.
Mua nhà trả góp hay mua NƠXH thì người mua đều phải đóng trước số tiền tối thiểu 20% giá trị căn nhà. Đối với những người mới đi làm, việc có được số tiền này không phải là dễ. Vì thế, nhà ở cho thuê hoặc thuê - mua cũng sẽ phát triển để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Cá nhân tôi nhận định giá BĐS đến năm 2020 sẽ tăng nhưng tăng chậm.
- Xin ông cho biết, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ tạo điều kiện như thế nào để các doanh nghiệp BĐS triển khai nhanh dự án nhà giá thấp?
Năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 43/2014/NQ-CP quy định về cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh. Theo đó, mục tiêu đề ra là cắt giảm ít nhất 40% thời gian hoàn tất thủ tục hành chính liên quan đến các dự án đầu tư có sử dụng đất.
Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đang nghiên cứu để rút ngắn thêm thời gian thực hiện có liên quan đến Sở như: công tác chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng…
Sở Xây dựng sẽ cố gắng giảm thêm 10% thủ tục hành chính nữa. Như vậy, tổng thời gian để thực hiện thủ tục liên quan đến các dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ cố gắng giảm tới 50%, đây là điều rất đáng mừng cho người dân, doanh nghiệp BĐS, và đối với cơ quan công quyền. Đồng thời, đây cũng là một tiêu chí để đánh giá hiệu quả của công tác cải cách hành chính.
- Xin cảm ơn ông !
