Rào cản giá bồi thường cho người dân ở chung cư cũ
Trong cuộc họp với các sở ngành, quận, huyện về công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP mới được tổ chức, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, khó khăn lớn nhất là có một bộ phận cư dân không đồng ý với giá bồi thường mà đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không đảm bảo công bằng với các hộ dân đã di dời trước. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng không quyết liệt trong việc di dời người dân. Trường hợp chung cư Cô Giang là một ví dụ điển hình. Mặc dù năm 2005 đã có chủ trương di dời khẩn cấp nhưng do UBND quận 1 thiếu kiên quyết, e ngại khi đụng chạm đến quyền lợi của người dân, sợ bị khiếu nại nên cho đến nay vẫn chưa giải tỏa xong chung cư này.
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, qua việc kiểm định 88/474 chung cư xây dựng được trước năm 1975, cơ quan chức năng đã xác định có 12 chung cư bị xuống cấp mức độ nguy hiểm (cấp độ D), có thể sập bất kỳ lúc nào nhưng việc di dời, xây dựng mới, đặc biệt là việc thỏa thuận bồi thường còn gặp rất nhiều khó khăn. Người dân sống tại các khu chung cư cũ đa phần thuộc diện thu nhập thấp, giá trị sử dụng còn lại của các căn hộ nhỏ, tiền bồi thường không đủ để họ mua lại căn hộ thương mại nên nhiều người không đồng ý di dời. Tình trạng này đã khiến nhiều dự án không thể triển khai do chưa có mặt bằng và làm phát sinh tình trạng tạm cư kéo dài. Hơn nữa, việc bồi thường cũng rất khó đạt được sự đồng thuận của người dân”, ông Sơn cho biết.
 |
| Chương trình cải tạo chung cư cũ tại Tp.HCM vẫn còn nhiều khó khăn do chưa thống nhất được cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư, bồi thường cho người dân |
Người dân thì sợ mất nhà, không được tái định cư (TĐC) nên có tâm lý phải cố thủ để được hưởng giá cao. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin với chính quyền, sợ chính quyền không hỗ trợ trong việc di dời dân khiến dự án không triển khai được, trong khi doanh nghiệp phải trả lãi suất vay mà dự án thì kéo dài thì sẽ bị thua lỗ.
Giao quyền cho quận, huyện trong các dự án cải tạo chung cư cũ: “Chiếc áo” quá rộng
Trước chỉ đạo của Bí thư Thành ủy, Sở Xây dựng Tp.HCM đã kiến nghị lãnh đạo TP cho phép TĐC tại chỗ (trừ những trường hợp không xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ), không thực hiện phương thức bồi thường để đẩy nhanh tiến độ. Khi đó, các hộ dân sẽ được bố trí tạm cư và quay trở lại định cư tại căn hộ mới có diện tích tương đương căn hộ cũ sau khi xây dựng xong chung cư. Nếu không có nhu cầu TĐC tại chỗ, người dân vẫn có thể bán căn hộ đã được bố trí theo hình thức chuyển nhượng. Ngoài ra, Sở Xây dựng TP cũng đề nghị phân cấp, ủy quyền việc thẩm định, tháo dỡ các chung cư cũ, lựa chọn nhà đầu tư cho cấp quận, huyện thực hiện. Giải pháp này tuy được đồng tình nhưng cũng có không ít ý kiến từ lãnh đạo các quận, huyện cho rằng nếu giao việc như vậy thì không khác gì mặc một chiếc áo quá rộng vì quận, huyên không thể làm nổi việc thẩm định và phê duyệt kết quả kiểm định vì không có chuyên môn.
Ông Nguyễn Đức Trọng, Chủ tịch UBND quận 10 phân tích, việc này không chỉ đơn giản là đổi 1 mét vuông nhà cũ lấy 1 mét vuông nhà mới. Khi xây dự án chung cư mới thì số tầng phải tăng lên gấp 3 do còn có rất nhiều tiện ích như bãi gửi xe, nơi sinh hoạt cộng đồng… Như vậy, hệ số sử dụng đất phải tăng rất nhiều, nếu tiến hành TĐC tại chỗ thì cần phải thay đổi toàn bộ các chỉ số quy hoạch, mà việc này thì quận không thể tự cân đối được. Đơn cử như các chung cư cũ trên địa bàn quận 10, mật độ xây dựng lên tới 100%, quy mô 4 tầng. Để đảm bảo mật độ xây dựng 40%, chung cư mới xay dựng phải cao tối thiểu 12 tầng nên TP cần có cơ chế mềm, cho phép thiết kế vượt quy mô dân số.
Ngoài ra, theo quan điểm của lãnh đạo TP thì để TĐC tại chỗ, muốn thu hút được nhà đầu tư và giảm áp lực tài chính cho người dân trong việc chi trả khoản chênh lệch giá trị từ việc hoán đổi căn hộ cũ (giá thấp) lấy căn hộ mới (giá cao), TP phải cho phép chủ đầu tư xây dôi dư một số căn hộ, tức phải điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng. Tuy nhiên, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết, nhiều chung cư cũ có mật độ xây dựng và chỉ tiêu quy hoạch đã ở mức rất cao, khó tăng thêm.
Chủ tịch hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, UBND TP cần tổ chức điều tra xã hội học để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của người dân. Nếu xây dựng lại chung cư mới với diện tích tương đương căn hộ cũ thì phải có quy định diện tích tối thiểu. Vậy thì phải có câu trả lời cho các vấn đề như diện tích căn hộ tối thiểu là bao nhiêu, theo quy định cho nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại? Phần diện tích chênh lệch thì người dân lấy nguồn tiền ở đâu để trả thêm?
Ông Châu cũng cho biết thêm, hiện có khoảng 30 nhà đầu tư đang tìm hiểu việc xây dựng mới 89 chung cư cũ ở quận 1 và một số quận nội thành. Tuy nhiên, nhiều quận đưa ra tiêu chuẩn 25m2/người là quá cao, không phù hợp với thực tế.
