Hà Nội sẽ thừa chung cư trong vài năm tới?

Nhiều nhà đầu tư lựa chọn chung cư đang xây dựng để nhanh thu hồi vốn.

Thị trường sẽ sôi động

Trong buổi giao lưu trực tuyến “Nhận diện thị trường bất động sản 2011: Cơ hội và rủi ro” do báo DĐDN tổ chức ngày 23-3, Ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc cho rằng, trong thời điểm hiện nay, khi chứng khoán không ổn định với VN-Index khoảng 460 điểm thì đây không phải là một thị trường hấp dẫn và an toàn.

Thị trường vàng cũng không được khuyến khích và việc mua bán ngoại tệ đang được kiểm soát chặt nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Vì vậy, nguồn vốn hiện tại có xu hướng dịch chuyển vào thị trường BĐS - một tài sản hiện hữu, có tỷ suất lợi nhuận cao và có tính rủi ro ít hơn. Chính vì vậy, hiệu ứng dịch chuyển này sẽ thúc đẩy và làm sôi động thị trường BĐS trong thời gian tới.

Theo thống kê thị trường năm 2010 và cả thời điểm hiện tại thì phần đất nền luôn có sự an toàn cao, có thanh khoản tốt. Tuy nhiên, nguồn cung của thị phần này là hạn chế và rất khó tiếp cận, do vậy phần lớn các giao dịch thực tế là chung cư.

Phân khúc có sự hấp dẫn trong đầu tư là các căn hộ chung cư có diện tích vừa phải khoảng 80m2, hai phòng ngủ với giá dưới 30 triệu/m2. Phân khúc này tùy thuộc vào vị trí để xác định hiệu suất thu hồi vốn và hiệu quả khi đầu tư.

Nhưng có một điều cần phải cân nhắc đó là thị trường tại TPHCM hay Hà Nội. Tại thời điểm này, thị trường TPHCM tương đối bão hòa về sản phẩm (dự kiến nguồn cung năm 2011 khoảng 40.000 căn hộ) trong khi thị trường Hà Nội nguồn cầu vẫn lớn hơn cung (dự kiến khoảng 16.000 căn chào bán mới trong năm 2011).

Đặc biệt, tại thị trường Hà Nội dự kiến trong thời gian tới quy hoạch thủ đô sẽ được phê duyệt, công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các tuyến đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 32, hoàn thành trục Nam Hà Đông, công tác chuẩn bị giải phóng mặt bằng xây dựng cầu Nhật Tân… sẽ là một trong những tác nhân làm nóng thị trường BĐS.

Vì vậy, thị trường Hà Nội vẫn là một thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư. Và vị trí có giao dịch cao theo thứ tự tại Hà Nội là Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai.

Sẽ thừa chung cư?

Ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng Giám đốc Sông Đà Thăng Long đã chỉ ra một thực tế về việc hàng loạt dự án chung cư đã bung hàng trong thời gian qua. Trong đó có rất nhiều dự án có quy mô lớn số lượng căn hộ nhiều như: RoyalCity (Nguyễn Trãi) 4.000 căn hộ; Cleve (Hà Đông) 5.000 căn hộ; GoldenPalace (Mễ Trì) 1.000 căn hộ… sắp tới là CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) 4.000 căn hộ.

Tuy nhiên tỷ lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án cao cấp có giá trên 1.800 USD/m2 trở lên. Theo một thống kê chưa đầy đủ, nguồn cung căn hộ mới khoảng 25.000 căn, ngoài ra số hàng được giới đầu cơ “ôm” trong thời gian vừa qua sẽ là nguồn cung bổ sung lớn cho thị trường.

Với một thị trường mà đầu cơ chiếm tới khoảng 60 - 70% thì nguồn cung cũ này thậm chí còn lớn hơn nguồn cung mới. “Thêm vào đó là 153 trong 244 dự án trong diện rà soát sẽ được tiếp tục triển khai sẽ là nguồn cung bổ sung lớn trong tương lai và như vậy sự lo lắng thừa chung cư trong vài năm tới là hoàn toàn có cơ sở” - ông Việt nói.

Ngược lại quan điểm này, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận địnht: “Tôi cho rằng với tốc độ xây dựng chung cư như hiện nay ở các địa phương thì trong khoảng 5 năm tới cũng không thể xảy ra tình trạng thừa chung cư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần quan tâm nghiên cứu để đầu tư vào phân khúc nào cho phù hợp.”

Dẫn chứng cho nhận định trên ông Thiện cho hay, theo ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 (vốn đầu tư tới 300.000-400.000 tỷ đồng), riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp), còn Tp.HCM cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê.

Nhà giá trung bình khó giảm giá

 Theo suy nghĩ của nhiểu người, khi nguồn cung nhiều thì các dự án buộc phải cạnh tranh nhau về giá bán, khi đó giá bán sẽ có khả năng giảm. Thế nhưng, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam đánh giá, những dự án thực sự đặc biệt sẽ luôn giữ giá và gia tăng giá trị. “Việc dư cung không thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư bán sản phẩm thấp hơn chi phí đầu vào và do đó, việc giá cả xuống mức thấp là không thể đối với những sản phẩm có chất lượng” - ông Minh khẳng định.
 
Quan điểm của ông Việt cho rằng, đối với thị trường chung cư có giá trung bình thấp sẽ khó có khả năng giảm giá do sức cầu của thị trường này rất lớn trong khi các dự án mới đang trong giai đoạn triển khai, và nhiều dự án cũ thì do giá thành đầu vào cao và chịu lãi suất trong thời gian dài nên cũng rất khó chuyển sang phương án kinh doanh đối với thị trường này.
 
Việc giảm giá cũng phụ thuộc tính chất vùng miền khác nhau. Khi các chính sách thắt chặt tín dụng phát tác thì Tp.HCM sẽ bị tác động mạnh hơn do dư nợ BĐS tại đây lớn, chiếm tới 47% trong khi con số này ở Hà Nội là 16%. Ngoài ra, tâm lý kinh doanh cũng khác nhau, tại Tp.HCM, nhà đầu tư dám mạnh dạn “cắt lỗ” hơn trong khi đó ở Hà Nội có nhiều nhà chấp nhận chờ lâu để giá “bằng” với giá mua ban đầu.
 
Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế thị trường  BĐS tại TP Hồ Chi Minh đã trầm lắng trong thời gian dài và nhiều nhà đầu tư đã “cắt lỗ“ trước đó, giá BĐS đã trở lại mức “hợp lý” với giá 11-12 triệu đồng/m2 đối với nhiều chung cư trung bình, vì vậy  khả năng điều chỉnh mạnh sẽ khó xảy ra tại địa bàn này.

Lợi thế đất vùng ven

Ông Nguyễn Dũng Minh - Giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở (Savills) phân tích: Sự khác biệt đầu tiên giữa đầu tư vào đất nền và căn hộ là khoản vốn cần bỏ ra ban đầu đối với đầu tư vào đất thường lớn hơn khá nhiều so với đầu tư vào các căn hộ. Đầu tư vào đất nền thường yêu cầu thanh toán toàn bộ giá trị đất, trong khi đầu tư vào căn hộ thường được đóng góp theo nhiều giai đoạn, tùy thuộc vào tiến độ xây dựng của dự án.

Tuy nhiên, khi tham gia đầu tư vào căn hộ, các nhà đầu tư cũng nên chuẩn bị số vốn để có thể thanh toán giá trị căn hộ lâu dài chứ không nên chỉ đủ thanh toán một hoặc một vài đợt để tránh rủi ro khi thị trường có chuyển biến không có lợi.

Theo ông Minh, dù đầu tư vào phân khúc nào, việc nghiên cứu kỹ sản phẩm, sức mạnh, kinh nghiệm và tên tuổi của chủ đầu tư cũng như những thế mạnh cạnh tranh của dự án là những yếu tố quan trọng. Không phải dự án đất nền nào cũng có thể sinh lời lớn cho chủ đầu tư. 

Một sự lựa chọn khác cho nhà đầu tư đó là đất vùng ven. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: Đất khu trung tâm Hà Nội trở nên khan hiếm và giá đất trở nên vô cùng đắt đỏ. Khi nhu cầu về nhà đất ngày càng tăng cao, người dân có xu hướng tìm mua những khu vực vùng ven. Bởi vậy, đây là khu vực khá tiềm năng. Ví dụ như tại một vài khu vực ở Đông Anh (Hà Nội) giá hiện tại là 70 triệu/m2.

Theo các chuyên gia, BĐS là một sản phẩm hữu hình nên nhà đầu tư cần phải chú ý đến chất lượng xây dựng, thiết kế và vị trí của sản phẩm.

(Theo Dantri)