Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) trong báo cáo mới nhất về thực trạng tranh chấp nhà chung cư đã cho biết, hiện căn hộ chung cư đang chiếm 8,4% tổng số nhà ở của thành phố với 1.367 dự án, có tổng diện tích sàn xây dựng là 10,6 triệu m2. Trong bố cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, loại hình nhà chung cư được dự đoán vẫn sẽ tiếp tăng cao.
Tỷ trọng căn hộ chung cư trong tổng số nhà ở xây mới tại Tp.HCM kể từ 5 năm trở lại đây chiếm tới 24,6%, trong khi ở các giai đoạn trước, tỷ lệ này chỉ trong khoảng 3-10%.
Nguồn cung nhà chung cư tăng trưởng mạnh mẽ đã dẫn đến thực trạng tranh chấp xảy ra thường xuyên, kéo dài và khó tìm ra hướng xử lý dứt điểm. Thống kê sơ bộ của Hiệp hội cho thấy, hiện số lượng chung cư đang xảy ra tranh chấp ở các mức độ khác nhau trên địa bàn thành phố là khoảng 105 tòa. Điều đáng nói, diễn biến của các tranh chấp này ngày càng đi theo chiều hướng tiêu cực, gây tác động xấu đến thị trường căn hộ Tp.HCM.
Dưới đây là 7 nhóm tranh chấp điển hình tại các tòa chung cư trên địa bàn Tp.HCM được HoREA nêu ra:
1. Tranh chấp xảy ra khi chung cư bị siết nợ
Thực tế, có rất nhiều chủ đầu tư đã sử dụng ngay chính căn hộ và dự án để làm tài sản thế chấp cho ngân hàng nhưng không thông báo cho người mua. Khi đến hạn, chủ đầu tư chậm thanh toán nợ, ngân hàng thông báo siết nợ, khách mua biết được thông tin đã không đồng ý và dẫn đến tình trạng tranh chấp. Một khi khiếu kiện xảy ra giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà sẽ khiến an ninh địa bàn bị rối loạn, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư. Loại tranh chấp này theo HoREA đã tác động xấu đến tâm lý của thị trường căn hộ Sài Gòn ở thời điểm hiện tại.
Thị trường căn hộ chung cư Tp.HCM đang phải chịu tác động xấu
từ nhiều nhóm tranh chấp khác nhau. Ảnh: Vũ Lê
2. Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, dẫn đến tranh chấp
Hội nghị này được tổ chức nhằm bầu ra Ban quản trị tòa nhà, song, vì sự tắc trách từ phía chủ đầu tư nên đã diễn ra chậm trễ. Đây là một thực trạng rất phổ biến tại các tòa chung cư trên địa bàn Tp.HCM, nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư muốn tự quản lý vận hành tòa nhà, tự quản lý và sử dụng khoản kinh phí bảo trì chung cư và khai thác phần diện tích sở hữu chung.
Kết quả tổ chức hội nghị chung cư lần đầu không đạt được vì tỷ lệ cư dân tham gia không đạt tỷ lệ như đã quy định. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại chậm báo cáo đề xuất UBND phường thực hiện chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị chung cư.
3. Tranh chấp quỹ bảo trì tòa nhà
Khách hàng khi mua chung cư sẽ phải đóng quỹ bảo trì tương đương với 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng trước khi được bàn giao căn hộ. Đây là khoản tiền được sử dụng với mục đích để bảo trì các hạng mục bị hư hỏng trong tòa nhà khi thời hạn bảo hành không còn hoặc xuống cấp theo thời gian. Số quỹ này là quỹ chung của tòa nhà, được công khai và quản lý minh bạch. Song, tại Tp.HCM, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì của cư dân lại không phải là hiếm. Đã có không ít chủ đầu tư trì hoãn thời gian bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí, có doanh nghiệp còn sử dụng số tiền chung này vào mục đích riêng mà không giải trình được.
4. Tranh chấp liên quan đến dịch vụ quản lý vận hành
Đây là tranh chấp xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà, đến chất lượng dịch vụ của tòa nhà cũng như việc công khai kế hoạch thu-chi trong khâu quản lý vận hành nhà chung cư.
5. Tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng
Việc công khai quyền sở hữu và khai thác các hạng mục trong tòa nhà như: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, phần không gian có thể kinh doanh cho thuê... bị mập mờ, không rõ ràng nên đã dẫn đến những khiếu kiện này. Khi xảy ra tranh chấp sở hữu chung, giữa cư dân và chủ đầu tư thường đối đầu nhau rất gay gắt. Điều đáng nói, các bất đồng này thường nảy sinh khi tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà nằm đã cao, đã đưa các trung tâm thương mại, dịch vụ vào hoạt động ổn định.
6. Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình
Đây là tranh chấp phát sinh sớm nhất, bởi, ngay khi nhận căn hộ, dọn về ở, các cư dân ít nhiều sẽ có ý kiến về chất lượng của các thiết bị cũng như kết cấu công trình, hoặc là hệ thống phòng cháy chữa cháy... Song, những bất hòa này hoàn toàn có thể giải quyết kịp thời được nếu quản lý tòa nhà có cơ chế vận hành bài bản, doanh nghiệp nhanh chóng đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, từ đó, không gây tác động xấu cho thị trường.
7. Tranh chấp liên quan đến việc chậm giao căn hộ và sổ hồng
Trong vài năm trở lại đây, việc chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng cam kết tiến độ có phần giảm đáng kể. Song, số dự án chậm giao "sổ đỏ" cho cư dân lại tăng lên, thậm chí, còn kéo dài trong nhiều năm. Vì không có đủ chế tài mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ nên cư dân thường bị rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà.
HoREA cho rằng, hiện hệ thống pháp luật chưa đưa ra được chế tài kịp thời và hiệu quả nên đã dẫn đến sự bùng nổ mạnh mẽ trong tranh chấp nhà chung cư. Quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không có các điều khoản về việc chế tài, xử phạt đối với những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Tâm lý người mua nhà cũng như thị trường căn hộ tại Tp.HCM đã ít nhiều chịu tác động xấu từ thực trạng này.
