Thắc mắc về thông tư hướng dẫn cụ thể
Chiều 23-6, để thảo luận rõ hơn quy định trên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Tp. HCM đã phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) tổ chức tọa đàm “Quy định bảo lãnh ngân hàng: Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai”.
Chủ tịch HoREA, Ông Lê Hoàng Châu, cho biết, khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 có nhắc tới việc trước khi cho thuê hay bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết từ trước với khách hàng.
Việc áp dụng quy định này rất có lợi cho người mua bởi nếu trong trường hợp có sự chậm trễ trong việc bàn giao sản phẩm từ phía chủ đầu tư, khách hàng sẽ được phía ngân hàng bảo lãnh cam kết hoàn trả số tiền mình đã thanh toán cũng như các khoản tiền khác nếu có.
Nhưng điều chú ý là hiện chưa có bất kỳ một văn bản luật cụ thể nào quy định trực tiếp việc bảo lãnh khi thuê, mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, quy định về việc bảo lãnh trong cho thuê, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh lại được nêu rõ tại khoản 4, điều 56. Theo đó thì Thông tư số 28/2012/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành 10/2012 chính là văn bản luật hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Nói về ví dụ cụ thể cho quy định bảo lãnh trên, HoREA cho biết, nếu 1 tỷ đồng là giá của 1 căn trong dự án chung cư có 100 căn hộ, thì 100 tỷ đồng của là số tiền chủ đầu tư phải đặt vào ngân hàng để được chứng thư bảo lãnh phát hành từ phía ngân hàng. Bên cạnh đó, phí bảo lãnh mỗi năm mà chủ đầu tư phải trả là khoảng 2 tỉ đồng/năm, tương ứng với con số 2%/năm.
Tuy nhiên, Ông Châu cho rằng quy định này cũng sẽ làm các chi phí mới phát sinh trong cơ cấu giá thành bất động sản mà chính người tiêu dùng sẽ phải chịu khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Một dự án chung cư tại quận 8, Tp. HCM đã được mở bán cách đây vài tháng
nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng. Ảnh: Mạnh Tùng
Phó giám đốc NHNN Chi nhánh Tp. HCM, Ông Nguyễn Hoàng Minh lại cho hay, dự thảo sửa đổi Thông tư 28 sẽ có hiệu lực vào 1-7 tới sau khi đã được tham khảo ý kiến và tiến hành bổ sung đến lần thứ bảy. Tinh thần của thông tư về bảo lãnh đó là không quy định mức phí bảo lãnh.
Ông Minh cũng nhận định: “Điều này nằm ở sự thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư nên phí bảo lãnh giữa các ngân hàng rất cạnh tranh. Thậm chí, ngân hàng có thể không thu phí bảo lãnh với các chủ đầu tư uy tín, đã có quan hệ tốt với họ trước đó”.
Du ủng hộ nhưng doanh nghiệp vẫn băn khoăn
Quy định bảo lãnh trong việc cho thuê, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều nhận được sự ủng hộ từ hầu hết các doanh nghiệp tại tọa đàm bởi họ cũng nhận định rằng đây sẽ là quy định có lợi và tạo sự an tâm cho người mua nhà điều này cũng đồng thời giúp việc kinh doanh của các doanh nghiệp khởi sắc hơn.
Một chủ doanh nghiệp cũng cho hay, doanh nghiệp của họ sẵn sàng tiết kiệm hoặc giảm đi lợi nhuận khi làm dự án để có thể chia sẻ phí bảo lãnh với khách hàng.
Nhưng bên cạnh đó, phần đông các doanh nghiệp đều khá băn khoăn và mơ hồ vì chưa có hướng dẫn cụ thể nào về quy định này.
Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, Ông Lê Hữu Nghĩa trăn trở, thời gian Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 chính thức có hiệu lực sắp đến gần, doanh nghiệp khá hoang mang khi không biết sẽ phải thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào và lúc đó người mua nhà sẽ có quyền đòi hỏi từ phía chủ đầu tư chứng thư bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai mà họ mua.
Thực tế, đa phần các doanh nghiệp bất động sản tại Tp. HCM chưa tiến hành ký kết bảo lãnh dự án với ngân hàng. Ông Nghĩa thẳng thắn: “Tôi nghĩ, khi chưa có hướng dẫn cụ thể thì chắc doanh nghiệp xin gia hạn thêm thời gian thôi".
Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, Ông Nguyễn Đình Trung chia sẻ, công ty ông cũng vừa nhận đề nghị từ phía ngân hàng về vấn đề bảo lãnh dự án. Theo ông, thời gian qua, ngân hàng chủ yếu dựa vào uy tín của doanh nghiệp để đặt vấn đề về bảo lãnh dự án, trong khi đó giá trị của dự án sẽ được tăng lên đồng nghĩa với việc bán nhà cũng trở nên dễ dàng hơn khi sở hữu chứng thực bảo lãnh này.
Song song với đó, vấn đề mà ông Trung đang băn khoăn đó là có nên tạo điều kiện cho các công ty bảo hiểm được tham gia bảo lãnh kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai này bởi quy định bảo lãnh nói trên mang tính chất “bảo hiểm” cho dự án nhiều hơn.
Đại diện Công ty Lê Thành, ông Nghĩa cũng đưa ra vấn đề về nội dung của thông tư cụ thể về việc hướng dẫn bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai (có thể ban hành trong thời gian sớm nhất) thì nên cho doanh nghiệp được phép quyết định họ cần bảo lãnh bao nhiêu đơn vị sản phẩm trong một dự án của mình.
Ông Nghĩa giả dụ, nếu doanh nghiệp chỉ muốn bán 30 căn sau khi xây xong móng trên tổng số 100 căn hộ của dự án thì họ chỉ cần ký bảo lãnh cho 30 căn này thay vì cho cả 70 căn còn lại sau khi xây xong mới bán.
Không ít các chủ doanh nghiệp khác cũng đưa ra thắc mắc về việc nếu dự án bị chậm hoặc không đúng theo hợp đồng thì khi đó, ngân hàng sẽ đơn vị trả lại vốn mà khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư hay doanh nghiệp sẽ là đối tượng "chịu phạt" với khách hàng.
Phó trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Tp. HCM, Bà Vũ Thị Khuyên cho biết, tiền cho nhà thầu xây dựng sẽ được ngân hàng thương mại giải ngân đúng dự án và phí bảo lãnh dự án có thể rất thấp hoặc bằng 0 trong trường hợp tài khoản tại ngân hàng thương mại phải được mở bởi các doanh nghiệp BĐS để nhận tiền thanh toán mua, thuê nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng.
Bà Khuyên cũng cho biết có hơn 7.500 căn hộ được bán ra thuộc diện nhà hình thành trong tương lai với giá trị khoảng 15.000 tỉ đồng trong nửa đầu năm nay tại Tp. HCM.
