Nguồn cung thứ cấp tăng mạnh, căn hộ giá cao khó tiêu thụ

Việc các ngân hàng sẽ thắt chặt cho vay bất động sản trong thời gian tới khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại... Không ít nhà đầu tư mua căn hộ, nhà tại những dự án cao cấp để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp) đang gặp khó trong bán hàng, phải chấp nhận giảm giá để tăng thanh khoản...

Đồng loạt bung hàng

Sau khi thị trường bất động sản hồi phục, nhiều dự án bắt tay vào đầu tư xây dựng. Đến năm 2016 thị trường chứng kiến các doanh nghiệp ồ ạt giới thiệu nguồn cung căn hộ, nhà ở tại  mọi phân khúc.

Rất nhiều dự án có thời điểm bàn giao nhà rơi vào năm 2017-2018. Thời điểm này nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua trước đó tung một lượng lớn nguồn cung dồn vào nguồn cung chủ đầu tư các dự án còn nắm giữ cho thấy phản ứng của thị trường với nguồn cung dồi dào.

Nguồn cung căn hộ thời gian gần đây tăng mạnh do nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh hoàn chỉnh dự án. Trong ảnh: một số dự án căn hộ sắp hoàn thiện trên xa lộ Hà Nội, Tp.HCM. Ảnh: Tự Trung

Kết quả báo cáo của các công ty nghiên cứu bất động sản như Savills và CBRE cho thấy, tại Tp.HCM từ năm 2014 đến nay đã có hơn 60.000 căn hộ được tung ra thị trường, hầu hết đều thuộc phân khúc trung cao cấp. Chỉ tính riêng quý IV/2016 đã có 9.145 căn hộ thuộc 28 dự án trên toàn thành phố được mở bán, trong đó có 18 dự án mới.

Các chuyên gia cho rằng, tranh thủ khoảng thời gian ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản nên rất nhiều dự án đã được đầu tư. Thực tế đến nay, ghi nhận của PV, chạy dọc tuyến đường từ Bến Vân Đồn (quận 4) về Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh), Mai Chí Thọ (quận 2) và các tuyến đường lớn về khu Đông Tp.HCM (như quận 2, quận 9, Thủ Đức) rất nhiều dự án bất động sản đang vào giai đoạn hoàn thiện, nhiều dự án đã thành hình phần thô.

Nguồn cung dự án bất động sản ngày càng nhiều khi tại khu vực phía nam của Tp.HCM, không chỉ các dự án mới mở mọc lên mà cả những dự án trùm mền nhiều năm ở các khu như Hoàng Quốc Việt, Nguyễn Hữu Thọ... cũng rầm rộ tái khởi động, bán hàng trở lại.

Tốc độ tiêu thụ căn hộ cao cấp đang chậm dần

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang nóng lạnh theo từng khu vực, từng phân khúc sản phẩm.

Ông Trần Thế Hùng (một nhà đầu tư bất động sản ở quận Bình Thạnh), cho biết cuối tháng 11 năm ngoái, ông rao bán hai căn hộ với giá 3,4 tỉ và 3,9 tỉ đồng chuẩn bị vào giai đoạn bàn giao nhà. Tuy nhiên đến đầu tháng 2 năm nay ông Hùng vẫn chưa bán được căn nào.

Theo ông Hùng, vì hai căn hộ ông mua đầu tư đều có diện tích lớn và giá tiền cao nên khó chuyển nhượng.

“Mọi người thường hỏi mua căn nhỏ hơn để có mức giá mềm hơn tầm trên dưới 2 tỉ. Tôi đang xem xét việc giảm giá bớt so với thị trường để nhanh thu hồi vốn”- ông Hùng nói.

Được biết, dự án mà ông Hùng chọn mua nằm ở vị trí khá “hot” nhưng lượng căn hộ chào bán cũng rất nhiều. Cụ thể, chủ đầu tư dự án này vẫn còn đến 50% số căn hộ và đang tìm cách tiêu thụ trong khi các nhà đầu tư trước đó đã mua cũng đang muốn bán để thu hồi vốn nên càng khó bán.

Bà Trần Thanh Mai - trưởng nhóm bán hàng của một dự án lớn tại Tp.HCM - xác nhận lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ có giá trên 3 tỉ/căn đang khá chậm, thậm chí có tuần không có giao dịch chuyển nhượng thành công nào.

Cùng quan điểm trên, ông Trần Văn Dũng, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Trường Phát thừa nhận, tỉ lệ giao dịch thành công ở phân khúc căn hộ giá cao trên 2,5 tỉ đồng diễn ra rất chậm trong quý I/2017.

Giải thích hiện tượng này, theo ông Dũng, ba năm nay thu nhập của giới trung lưu, giới trẻ làm văn phòng cơ bản không tăng. Nhu cầu thực đa số vẫn nằm ở phân khúc trung bình trong khi nhu cầu thuê căn hộ, bán nhà cho người nước ngoài cũng không đạt kỳ vọng...

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng lượng giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 3 tỷ đồng ngày càng chậm lại. Trong ảnh: một số dự án căn hộ trên xa lộ Hà Nội, Tp.HCM. Ảnh: Tự Trung

Nhu cầu tập trung vào nhà vừa túi tiền

Giới chuyên gia có cùng quan điểm cho rằng thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian qua tăng giá khá nhanh và nhiều khả năng sẽ chững lại.

Cụ thể, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cho rằng hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại ở phân khúc trên 2,5 - 3 tỉ đồng đang “thoát hàng” khá khó khăn trong bối cảnh nhu cầu cho thuê không phát triển mạnh.

Ông Hiển phân tích trong tỉ trọng cho vay tiêu dùng năm 2016 có tới 69% là cho vay mua nhà, sửa nhà do đó Ngân hàng Nhà nước đã ban hành các chính sách kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhằm giảm nguy cơ nợ xấu. Trong năm 2017, ngân hàng vẫn sẽ tiếp tục siết vốn tín dụng vào thị trường nhà ở nên các nhà đầu tư đang chùn tay, nhất là khi sức tiêu thụ sản phẩm đang chậm. “Giá bất động sản đã tăng mạnh trong suốt ba năm qua, phân khúc đất nền có những nơi tăng trên 50%, căn hộ tăng trung bình từ 20-30%. Thời điểm này, thị trường đang chững lại” - ông Hiển nói.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), năm 2016 thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng sau đó đã có điều chỉnh sang nhà ở giá thấp. Ông Châu cho rằng năm 2017, thị trường sẽ có sự tham gia mạnh mẽ của nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội... “Thị trường đang trong giai đoạn tái cơ cấu sản phẩm, giảm thiểu rủi ro thanh khoản, từ đó giảm nguy cơ nợ xấu” - ông Châu cho biết.