Thiếu nguồn vốn ưu đãi
Theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về các cơ chế ưu đãi cho NOXH, thì cơ chế cho người mua vay vốn với lãi suất ưu đãi đang bế tắc. Do hầu hết người mua NOXH đều có nhu cầu vay vốn nên cơ chế quan trọng nhất này đã ảnh hưởng bao trùm lên các dự án NOXH. Nói cách khác, nếu không được vay vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hạn thì họ không thể mua nhà.
Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), do chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách bởi đang có những ý kiến khác nhau giữa các bộ, ngành nên việc triển khai thực hiện chính sách NOXH đang bị ách tắc trên thực tế.
Về việc thực hiện chính sách cho đối tượng mua NOXH vay vốn, Bộ Tài chính muốn bỏ quy định Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) thực hiện cho vay chương trình NOXH; không cấp bù chênh lệch lãi suất, vì lãi suất áp dụng với các lĩnh vực ưu tiên đã thấp hơn lãi suất cho vay thông thường; quy định lại về lãi suất cho vay bằng mức lãi suất cho vay tối đa áp dụng cho các lĩnh vực ưu tiên, kỳ hạn ngắn.
Trong khi đó, NHCSXH đề nghị Chính phủ và NHNN bố trí 1.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách bên cạnh kế hoạch huy động vốn 1.000 tỷ đồng để thực hiện chính sách NOXH năm 2016.
Theo HoREA, nguồn vốn thực hiện chính sách NOXH hàng năm và 5 năm (2016 - 2020) đang phụ thuộc vào khả năng chi ngân sách nhà nước. Năm 2016 có thể coi là năm đầu tiên thực hiện chính sách mới về NOXH theo Luật Nhà ở 2014, do đó, thống nhất với ý kiến của Bộ Xây dựng, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét đề xuất bố trí khoảng 500 - 1.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách để NHNN có căn cứ tái cấp vốn và cấp bù lãi suất nhằm thực hiện chính sách NOXH.
Các doanh nghiệp tham gia đầu tư NOXH đang gặp nhiều khó khăn trong khi chờ đợi các kiến nghị này được các bộ, ngành thống nhất trình Chính phủ phê duyệt.
Đang đầu tư khoảng 20 dự án NOXH, Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC) đã buộc phải giãn tiến độ hàng loạt dự án từ 3 - 6 tháng do chính sách ưu đãi vốn cho người mua chậm triển khai.
Chủ đầu tư và người nghèo rất mong chờ gói hỗ trợ tiếp bước gói 30.000 tỷ đồng
Chủ tịch HĐQT HQC, ông Trương Anh Tuấn cho biết, dù đã mua và đóng trước 20% vốn, hàng nghìn khách hàng của công ty không thể thanh toán đúng tiến độ. Đơn cử, tại Dự án HQC Hồ Ngọc Lãm (Tp.HCM) đã bán hết hơn 700 căn hộ, nhưng toàn bộ người mua cũng phải chờ vay vốn mới có thể đóng tiền theo tiến độ. Dự án HQC Plaza (Tp.HCM), ngoài 1.000 khách hàng đã được vay vốn theo gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, thì còn 500 khách hàng đang chờ vay vốn ưu đãi theo Nghị định 100.
Ông Tuấn chia sẻ: “Hầu hết doanh nghiệp đều không chuyên làm NOXH quy mô lớn, nên khi bị vướng về cơ chế chính sách như dừng gói 30.000 tỷ đồng, họ không làm. Một số doanh nghiệp khi thị trường BĐS phục hồi, thì chuyển sang phân khúc thương mại. Hoàng Quân làm NOXH quy mô lớn và có quy trình đầu tư khép kín, nên có khả năng theo đuổi mục tiêu làm NOXH. Chúng tôi chỉ giãn tiến độ, chứ không phải dừng hay bỏ dự án nào”.
HQC phải triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà với chi phí từ 60 - 80 tỷ đồng/năm để có dòng tiền triển khai đồng loạt các dự án và hỗ trợ khách hàng. Theo đó, HQC sẽ hỗ trợ khoảng 5.000 khách hàng mua NOXH của HQC đang chờ vay vốn mức lãi suất 3-4%/năm, để người mua có thể vay thương mại, nhưng chỉ trả lãi suất hợp lý 6%/năm.
Theo đại diện Ngân hàng BIDV Tp.HCM, đã phối hợp với HQC chuẩn bị xem xét 200 hồ sơ khách hàng muốn tham gia chương trình bù lãi suất này.
Ông Tuấn cho biết, HQC sẽ chấp nhận giảm lãi, thay vì lãi 10% theo quy định, thì chỉ lãi 6% nếu Bộ Tài chính không cho hạch toán chi phí bù lãi suất này vào giá vốn. Nhưng ông Tuấn vẫn hy vọng, sẽ có tin tốt về triển khai chính sách cho vay NOXH theo Nghị định 100 trong thời gian tới.
Khi đó, HQC sẽ không phải kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất do khách hàng sẽ tất toán hợp đồng vay thương mại và chuyển qua vay theo cơ chế ưu đãi. Còn trước mắt, việc bù lãi suất giúp khách hàng HQC đóng tiền theo tiến độ nhận bàn giao nhà, HQC có thể hạch toán doanh thu và lợi nhuận khi cất nóc, khánh thành nhiều dự án trong quý I và II/2017.
Thủ tục gấp hai, ba lần dự án thương mại
Rào cản lớn nhất hiện nay là chậm triển khai cơ chế vay vốn ưu đãi cho người mua NOXH. Nhưng đây cũng không phải là rào cản duy nhất khiến các chủ đầu tư nản lỏng tham gia đầu tư NOXH. Công ty CP Chương Dương (CDC) khởi công dự án NOXH quy mô hơn 1.000 căn hộ trong tháng 12/2016 tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp.HCM. Lãnh đạo CDC, ông Trần Minh Hoàng cho biết, mất gần 2 năm mới làm xong thủ tục để khởi công dự án.
Theo quy định xin duyệt thiết kế cơ sở, dự án trên 20.000m2 sàn phải xin phép Bộ Xây dựng, sau đó tiếp tục xin giấy phép xây dựng của Sở Xây dựng.
Theo đại diện Công ty Nhà Thủ Đức (TDH), đầu tư NOXH phụ thuộc vào cơ chế chính sách, thủ tục, nên doanh nghiệp này vẫn ngại không tham gia dù đã phát triển dòng sản phẩm chung cư giá bình dân rất tốt.
Hoàng Quân là chủ đầu tư thấm thía nhất những khó khăn về thủ tục trong đầu tư dự án NOXH khi tiên phong làm NOXH và đồng loạt triển khai nhiều dự án NOXH.
Ông Tuấn cho biết, trước đây, NOXH buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, sau đó, khi doanh nghiệp gửi văn bản kiến nghị đến các bộ, thì thủ tục này đã được bỏ. Nhưng chỉ bỏ bảo lãnh 80% dự án là NOXH, còn 20% sản phẩm là nhà ở thương mại trong cùng dự án vẫn phải bảo lãnh ngân hàng.
Cũng theo ông Tuấn, thủ tục xét mua nhà yêu cầu người dân lấy giấy xác nhận của địa phương của cơ quan cũng không cần thiết, mà nên để người dân tự cam kết qua cửa duy nhất là Sở Xây dựng. Nếu người mua vi phạm, trong vòng 5 năm sẽ hạn chế chuyển nhượng NOXH, qua các thủ tục ngân hàng, thuế có thể phát hiện vi phạm để thu hồi.
Ông Tuấn nói: “Thủ tục đầu tư dự án NOXH nhiều gấp 2 lần so với nhà ở thương mại. Bán cho khách hàng một sản phẩm NOXH tốn thời gian, công sức gấp 3 lần bán nhà thương mại, vì qua nhiều khâu thủ tục. Đối với chủ đầu tư thì kiểm tra ít nhất gấp 2 lần so với đầu tư dự án thương mại, gồm kiểm tra về giá, kiểm tra về tiến độ… Thủ tục đã đơn giản nhiều so với năm 2014, nhưng vẫn có thể đơn giản được nữa và việc này Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương đã nhìn thấy và sẽ tiếp tục cải thiện. Tôi mong là thủ tục đầu tư NOXH chỉ như đầu tư nhà ở thương mại mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH”.
Kết quả khảo sát nhu cầu mua, thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn Tp.HCM giai đoạn 2016 - 2020 do Viện Nghiên cứu Phát triển Tp.HCM thực hiện (đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) chỉ ra, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Trong đó, hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000 hộ; cán bộ, công chức 10.000 hộ; lao động trong khu công nghiệp 17.000 hộ. Với tỷ lệ từ 65 - 94%, hầu hết các nhóm đối tượng đều chọn phương thức thuê mua NOXH.
Trên thực tế, với nguồn lực ngân sách có hạn, vẫn khó có thể giải quyết kịp thời nhu cầu NOXH của cả nước, nhất là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa. Do đó, cần phải có lộ trình, kế hoạch và giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, Sở Xây dựng Tp.HCM đã đưa ra mục tiêu đến năm 2020, hoàn thành 39 dự án với 44.701 căn hộ NOXH. Đây là lộ trình có tính khả thi cao.
Tại các tỉnh, thành phố khác, theo đánh giá của các doanh nghiệp, các dự án NOXH sẽ được đăng ký mua nhanh chóng sau khi mở bán nếu có chính sách hỗ trợ vay vốn lãi suất hợp lý, ổn định lâu dài.
