Thị trường bất động sản Việt Nam cần bơm vốn

Hiện nay, mặc dù không hề có những quy định chính thức liên quan tới việc cấm hay hạn chế cho vay với các dự án bất động sản, song sự ứng phó của các ngân hàng thương mại với tình hình sụt giảm của thị trường này đã dẫn tới tình trạng các dự án bất động sản đồng loạt bị từ chối cho vay.

Đây chính là khó khăn lớn nhất, chứ không phải là lãi suất cho vay cao, mà các nhà đầu tư bất động sản lớn đánh giá trong bối cảnh hiện nay của hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này cũng khiến không ít dự án dù đã hoàn thành tới 80% phần việc buộc phải đình hoãn do thiếu vốn.

Vấn đề ở đây là các dự án bất động sản, nếu không hoàn thành phần hạ tầng theo yêu cầu thì không thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp. Và như vậy, trong trường hợp này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản coi như không thể làm gì được với đống tài sản lớn của mình, ngay cả khi diện tích đất đã được cấp sổ đỏ.

Theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, một trong các điều kiện để doanh nghiệp có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là dự án phải được phải được hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn, phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Ông Nghĩa cho biết, với quy định này, cộng với sự bế tắc về vốn cho các dự án bất động sản vào giai đoạn hiện nay, nếu như các ngân hàng thương mại không có những thay đổi về thái độ phân biệt trên với các dự án bất động sản, không tiến hành phân loại dự án để tạo điều kiện cho các dự án thuộc diện sắp hoàn thành, thì mong muốn nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản rất khó thành hiện thực.

Như vậy, giải pháp được đề xuất, đó là các ngân hàng với thái độ thân thiện tiến hành cấu trúc lại các dự án bất động sản, xếp hạng tín nhiệm của khoản nợ để có thể tiếp tục cho vay với các dự án có hiệu quả, đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng theo yêu cầu.

Khi các dự án có thể chuyển nhượng được, các doanh nghiệp có khả năng thu hồi vốn và hoàn trả nợ ngân hàng, thay vì khả năng nợ xấu tăng khi thời điểm đáo hạn đang đến gần với nhiều dự án bất động sản.

Theo ông Nghĩa, đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản giải phóng hàng hóa, song cũng là cơ hội cho chính các ngân hàng trong nỗ lực giảm nợ xấu có thể xảy ra.

Tất nhiên, kèm theo sự phân hạng các khoản nợ, bài học từ những khủng hoảng của thị trường tài chính, bất động sản Mỹ cho thấy, các ngân hàng thương mại cần phải xem xét những biện pháp phòng ngừa rủi ro một cách chặt chẽ, tiến hành đánh giá giá trị tài sản thế chấp hàng tháng, thay vì hàng năm như nhiều ngân hàng đang thực hiện, để xác định chính xác các giá trị tài sản thế chấp đó.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản cũng đang đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi lại quy định liên quan đến điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo hướng chỉ cần có sổ đỏ là nhà đầu tư có thể tiến hành chuyển nhượng.

Theo các nhà đầu tư này, sổ đỏ là văn bản pháp lý chứng thực cho việc nhà đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ với Nhà nước về diện tích đất đang sử dụng, cũng như quyền sử dụng diện tích đất đó.

Với giải pháp đề xuất này, nhiều dự án bất động sản có thể được sang nhượng tới các nhà đầu tư thứ cấp mà không cần phải đầu tư thêm, giảm gánh nặng về nợ vay với các nhà đầu tư. Tính thanh khoản của thị trường bất động sản từ đó chắc chắn cũng sẽ được tạo điều kiện tăng lên.

Rõ ràng là những vướng mắc của các nhà đầu tư bất động sản quy mô lớn hiện đang rất cấp bách. Sự chậm trễ của các giải pháp tháo gỡ được lo ngại là rất có thể sẽ đẩy giá thị trường này xuống thấp hơn, các nguy cơ tiềm ẩn sẽ bị đẩy lên cao hơn.