Thị trường BĐS không còn chỗ cho doanh nghiệp bội tín

Niềm tin mất dần

Từ khi thị trường bất động sản (BĐS) lâm vào cảnh “yên ắng” từ cuối năm 2011 đến nay, hàng loạt các giải pháp cứu được đưa ra từ Chính phủ cho tới các DN. Có thể kể đến như NHNN đã nới rộng tín dụng cho BĐS khi loại khá nhiều khoản vay liên quan đến BĐS ra khỏi diện không khuyến khích cho vay, như mở rộng cho vay sửa chữa nhà, mua nhà bằng tiền lương, cho vay hoàn thiện dự án kết thúc trong năm 2012 đến cho vay cả các dự án hoàn thành sau năm 2012… Tiếp đó là những gói giải pháp tài chính hỗ trợ DN và thị trường từ Chính phủ như: giảm thuế VAT, giảm thuế thu nhập DN; giảm tiền thuê đất, sử dụng đất... Nhưng kết quả là thị trường BĐS vẫn dường như bất động.

Lượng hàng tồn kho của các công ty bất động sản niêm yết (Tỷ đồng) - nguồn Vietstox
(*) Báo cáo tài chính 6 tháng của công ty mẹ

Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô Trương Chí Kiên cho rằng: “Sự suy giảm hiện nay trên thị trường là hệ quả từ sự phát triển chộp giật, thiếu chiều sâu làm mất đi yết tố bền vững, vốn và những nguồn lực khác… Đặc biệt niềm tin của khách hàng vào thị trường này đã mất dần”.

Rõ ràng thông tin thị trường BĐS trong một thời gian dài vừa qua không phản ánh đúng thực tế. Nguyên nhân có thể kể đến là tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích thích cầu ảo để nâng giá BĐS, từ đó làm tăng rủi ro kinh doanh BĐS. Giá nhà ở diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như giá trị thực của BĐS. Sự phát triển thiếu cân đối trong các loại hình nhà ở gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu thực tiếp cận được với sản phẩm.

Tỷ lệ hàng tồn kho chiếm 90% tổng tài sản của công ty cổ phần Nhà Việt Nam (NVN), tương đương 636 tỷ đồng, trong đó, chi phí sản xuất dở dang chiếm đến 635 tỷ đồng. Lãi ròng của công ty giảm mạnh 61%, chỉ đạt 921 triệu đồng.

Trong khi đó, nguồn vốn trên thị trường chủ yếu từ nguồn vốn ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Cơ cấu nguồn vốn cho phát triển dự án BĐS thường chỉ 10-20% vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng 40-50% còn lại là huy động từ phía khách hàng. Đặc biệt, nguồn vốn trung và dài hạn hầu như không có khiến khi ngân hàng cân nhắc hơn với cho vay BĐS, nhiều dự án đã phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Thậm chí, có những dự án BĐS lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng cho vay vốn đầu tư; lừa đảo khách hàng đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng làm méo mó thị trường.

Không có chỗ cho DN bội tín

Sự suy giảm lòng tin vào thị trường đã khiến hàng loạt DN BĐS đồng loạt giảm giá bán thành phẩm từ 30-40% vẫn ế ẩm như thường. Báo cáo tài chính của các DN niêm yết càng minh chứng rõ điều này. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và Tp.HCM, đến cuối tháng 7/2012, lượng hàng tồn kho trị giá hơn 83.804 tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới khoảng 45,84% tổng tài sản của các DN này. Nhiều DN có lượng hàng tồn kho đến 80-90%, như NVN, PDR, HPR, VNI. Trong khi chi phí sản xuất không thể cắt bỏ, không ít DN không chỉ lỗ mà còn âm vào vốn chủ sở hữu.

Ảnh: MH

Doanh thu thuần của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS) quý II/2012 âm 1,9 tỷ đồng. Doanh thu tài chính tăng 3,75 tỷ đồng không đủ bù đắp chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý nên SJS lỗ 13,1 tỷ đồng trong quý II/2012 (cùng kỳ này năm trước, SJS lãi 24 tỷ đồng). Lũy kế 6 tháng đầu năm 2012, SJS đã lỗ 5,6 tỷ đồng.

Trước thực tế này nhiều DN BĐS đã thức thời, thay đổi chiến lược kinh doanh theo nhu cầu thị trường như chọn phân khúc trung bình và thấp, thiết kế căn hộ diện tích nhỏ gọn, giá bán hợp lý. Nhiều DN đã thu hẹp phạm vi dự án, nâng cao khâu quản lý ứng dụng giải pháp, vật liệu xây dựng để giảm giá thành. Những thay đổi này đã thu hút được sự quan tâm của người mua cũng như có những yếu tố tích cực tác động đến thị trường. Tuy nhiên, vẫn là quá sớm để kết luận đó có phải là nền tảng của sự phục hồi thị trường hay không. Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô Trương Chí Kiên cho rằng, thị trường lao dốc từ nguyên nhân nào thì chờ lực đẩy ngược lại từ nguyên nhân đấy. Bởi cho dù DN đã tái cấu trúc, chiến lược kinh doanh phù hợp với nhu cầu và nắm bắt được quy luật, nhưng nếu không thực hiện được những gì họ cam kết, dự án bị chậm trễ trong bàn giao và chất lượng xây dựng, hoặc đầu tư dàn trải mà không chú trọng đến chất lượng sản phẩm thì không chỉ nguy hiểm với chính DN đó khi có sự cố về tài chính mà còn làm mất thêm niềm tin của khách hàng. Sự phục hồi của thị trường vì thế sẽ kéo dài.

Sau khủng hoảng, những gì mà chúng ta đã và sẽ thấy là DN có chuyên môn, tiềm lực và khả năng quản lý sẽ khẳng định mình trên thị trường. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc thị trường không có chỗ cho các DN yếu kém. Công ty tư vấn BĐS CBRE khuyến nghị, hoạt động xây dựng giờ là tối quan trọng đối với các DN BĐS. Khi người mua ngày càng thiếu niềm tin vào khả năng hoàn thiện các dự án thì tiến độ xây dựng tốt kèm theo chất lượng tốt sẽ là con đường duy nhất cho các DN muốn tồn tại và phát triển.

Phải chấp nhận quy luật thanh lọc của thị trường “Không nên cố cứu lấy các DN yếu kém hoặc các sản phẩm dự án kém chất lượng, thi công tiến độ chậm, nếu không sẽ làm thị trường thêm xấu đi vì chính những sản phẩm như vậy. Bởi sản phẩm đó là kết quả của quá trình quản trị thiếu kinh nghiệm, năng lực. Để những sản phẩm này trôi nổi trên thị trường, bản thân chúng không thể tự cạnh tranh được. Đồng thời, còn làm mất niềm tin của NĐT và người sử dụng vào thị trường vốn đang rất cần điều này để khởi sắc”. (Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô Trương Chí Kiên).

(Theo TBNH)