Căn nhà phố của ông Hùng có địa thế tốt tại quận 1, Tp.HCM và thông thoáng với mặt tiền 8m. Với khuôn viên đất 160m2 và diện tích sàn xây dựng khoảng 1.000m2, ông bố trí 24 phòng đủ kích cỡ 40-65m2 mỗi căn. Chi phí đất 24 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2) trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến 22,5 tỷ đồng.
Về khoản tiền hoàn thiện căn nhà phố lên đến hàng chục tỷ đồng, ông Hùng giải thích, do nội thất cao cấp đa phần là hàng ngoại nhập, thậm chí có những hạng mục gia công cầu kỳ, tinh xảo nên chi phí trang trí rất đắt đỏ. Chẳng hạn như bàn, ghế, tủ, làm bằng gỗ lim, ông còn thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Lý giải vì sao lại tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, nhà đầu tư này cho hay, ông muốn làm nhà vừa để kinh doanh và vừa là tài sản để đời, làm như vậy mới xứng tầm với giá trị của khu đất.
Thế nhưng, dù có vị trí đắc địa, tiện ích, dịch vụ đầy đủ, song phản ứng của thị trường với loại hình căn hộ dịch vụ mini này không khả quan. Với giá phòng 800 -1.300 USD/tháng bị chê quá đắt và có đến 50% lượng phòng bị trống. Theo ông Hùng, nhiều người cho rằng vấn đề nằm ở giá cả nhưng ông không nghĩ vậy. Ông đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, mang lại giá trị khác biệt thì không thể cho thuê rẻ được.
Đầu tư khiêm tốn hơn ông Hùng, bà Đào dành 20 tỷ đồng (xấp xỉ 1 triệu USD) mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu, thiết kế nội thất đẹp. Bà bố trí các tiện ích đi kèm như căn hộ dịch vụ với giá 1.000 -1.200 USD một căn/tháng, tuy nhiên hiệu quả cho thuê vẫn không cao. Bà Đào cho biết, các căn hộ chỉ có khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. Nhà đầu tư này chia sẻ, bà nghĩ đơn giản cứ gần biển sẽ dễ khai thác nhưng rốt cuộc tiếp cận được khách thuê không phải dễ.
Thị trường Tp.HCM đang xuất hiện rất nhiều loại hình bất động sản cho thuê nhưng
không phải suất đầu tư nào cũng thành công. Ảnh: Lucas Nguyễn
Trường hợp của chị An đầu tư 15 tỷ đồng vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải, quận 1 để làm căn hộ dịch vụ cũng đang trên bờ vực thất bại. Dự án có quy mô 1 trệt, 3 lầu và một sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Các phòng được thiết kế theo gu người độc thân và hộ gia đình nhỏ, nội thất cổ điển. Mặc dù giá khá mềm, từ 350-400 USD một căn/tháng, nhưng chị An không tiếp cận được khách ngoại để cho thuê. Chị An tiết lộ, chị không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài và bị môi giới chê là thiết kế rườm rà không hợp với Tây. Còn khách Việt chỉ trả 4-5 triệu đồng một phòng thì lại quá rẻ, chị không cho thuê được.
Nhìn nhận về những nhà đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, thị trường có khá nhiều trường hợp làm bất động sản tiêu dùng nhưng lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân mà không toan tính và không phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê.
Theo phân tích của ông Quang, trường hợp của ông Hùng dành suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức lãng phí và không cần thiết. Sản phẩm tuy cao cấp nhưng giá lại đắt đỏ ở ngưỡng bị cạnh tranh trực tiếp từ những căn hộ cao cấp đồng giá, diện tích lớn hơn, hoàn hả về tiện ích. Còn với bà Đào chỉ chăm chút sản phẩm nhưng thiếu khảo sát nguồn cầu và marketing chưa tới, trong khi chị An sai từ khâu thiết kế phòng.
Chuyên gia này cho biết, các nhà đầu tư này chỉ quan tâm đến việc tạo dựng bất động sản thật hoành tráng, có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân chứ chưa quan tâm khách hàng thật sự gồm những ai. Chính vì thế, sản phẩm thường không được thị trường chấp nhận.
Ông Quang nhận định, thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê tại Tp.HCM đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Thứ nhất là xu hướng những người đi thuê bất động sản về rồi bố trí cho thuê lại. Đây là nhóm đối tượng có am hiểu thị trường, nghiệp vụ cao, nắm bắt rất rõ cung - cầu, có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả.
Thứ hai là xu hướng những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, họ muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất và xây dựng nhiều loại bất động sản để cho thuê, bao gồm căn hộ dịch vụ mini. Việc khai thác căn hộ dịch vụ lúc này chỉ là mục tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Thông thường, nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, còn nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả vì không chuyên nghiệp.
Theo ông Quang, để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, cần nắm một số quy tắc cơ bản. Vị trí kết nối thuận tiện với khu trung tâm, phòng ốc không cần quá sang trọng, không gian sạch sẽ, yên tĩnh, điện, nước, wifi tốt, thái độ phục vụ thân thiện và nhất là giá cả ở ngưỡng hợp lý. Yếu tố quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Bên cạnh đó, ông Quang cũng khuyến cáo, cần toan tính kỹ khi đầu tư các mô hình bất động sản cho thuê giai đoạn 2016-2017 bởi 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, như vậy cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê sẽ càng rất khốc liệt hơn.
