Nhiều người băn khoăn: trong điều kiện đã có các hệ thống đăng ký được thiết lập theo quy định trong các luật khác, đặc biệt là luật Đất đai và luật Nhà ở, mục tiêu của luật Đăng ký bất động sản là gì?
Hệ thống không ổn khi có hai lãnh địa
Cho đến nay, các hệ thống đăng ký nhà, đất chưa cho thấy được tác dụng tích cực trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho tài sản của người dân khi giao dịch, nhưng lại gây quá nhiều phiền phức và tốn kém. Với hai hệ thống đăng ký riêng biệt đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà như cách làm hiện nay, là việc không hay, không khoa học. Các hệ thống này ra đời chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu quản lý chuyên biệt của các cơ quan nhà nước, hơn là để tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người dân đối với tài sản. Một bộ được giao quản lý đất đai, bộ khác quản lý nhà ở và không ai chịu nhường nhịn, phối hợp với ai; hệ quả tất yếu là mỗi hệ thống đăng ký trở thành một lãnh địa mà hệ thống còn lại không thể liên kết.
Trong khi đó, thực tiễn cho thấy người có đất thường cũng là chủ sở hữu căn nhà nằm trên đất đó. Bởi vậy ở các nước tiên tiến, người ta chỉ xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản. Yêu cầu chủ sở hữu tiến hành hai thủ tục đăng ký riêng biệt ở hai nơi, đối với hai thành phần của một tài sản, là đòi hỏi phi lý, nhất là về phương diện kinh tế.
Thậm chí, trong trường hợp đất thuộc về một người, còn nhà thuộc về một người khác, thì càng cần có một hệ thống đăng ký duy nhất, bởi nó sẽ cho phép giải quyết gọn nhiều vấn đề, trong đó có các vấn đề nhạy cảm về điều chỉnh ứng xử của mỗi người trong quá trình khai thác tài sản và trong quan hệ hỗ tương.
Chẳng hạn, chủ sở hữu nhà nhưng không có quyền sử dụng đất mà muốn đi ra đường công cộng, thì vẫn buộc phải băng qua phần đất có nhà, nghĩa là phải sử dụng tài sản, theo giả thiết, thuộc sở hữu của người khác. Pháp luật thừa nhận cho chủ sở hữu nhà trong trường hợp này quyền về lối đi qua, một loại địa dịch.
Do đây là quyền có đối tượng là trên tài sản của người khác, việc xác định các thể thức thực hiện quyền phải rành mạch, chặt chẽ thì mới tránh được tranh cãi, xung đột. Điển hình về các cuộc đôi co loại này là chuyện xảy ra cách nay khoảng hai năm ở Hà Nội, chủ một bất động sản “mặt tiền” không cho phép chủ một bất động sản bị vây bọc ở phía sau mở lối đi qua trên đất của mình để ra đường công cộng. Chủ bất động sản “mặt tiền” trong câu chuyện không hiểu rằng bất động sản, cũng như con người, là một thành phần trong cộng đồng láng giềng và cũng phải chấp nhận những ràng buộc và tôn trọng lợi ích chính đáng của người sống lân cận.
Xây dựng một hệ thống đăng ký thống nhất
Kinh nghiệm của các nước cho thấy đăng ký, công khai các quyền địa dịch là cách tốt nhất để đạt được mục tiêu đó. Đáng tiếc là các hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện nay không tiếp nhận việc đăng ký loại quyền này, vì luật pháp không quy định.
Tuy nhiên, nếu như có sửa luật theo hướng cho phép đăng ký các loại địa dịch, thì cũng chưa đủ để giải quyết vấn đề. Lý do là trong điều kiện có đến hai hệ thống đăng ký riêng biệt như hiện nay, đối với nhà và đất, chắc chắn không có công cụ giao tiếp nào cho phép mô tả một quyền địa dịch của chủ nhà trong một sổ đăng ký, khi mà đối tượng chịu sự tác động của quyền đó, là đất, lại được đăng ký trong một cuốn sổ khác do một cơ quan khác lập và lưu giữ.
Có thể dự luật Đăng ký bất động sản chưa hoàn chỉnh về nội dung kỹ thuật; lộ trình áp dụng dự kiến của luật này có lẽ chưa được giới thiệu một cách thuyết phục. Nhưng, nếu coi đăng ký là một loại dịch vụ công nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các quyền đối với tài sản, thì xây dựng một hệ thống đăng ký thống nhất là sự lựa chọn duy nhất đúng.
TS. Nguyễn Ngọc Điện
Theo SGTT
