Các nhà đầu tư không có quyền bán nhà
Dự thảo Nghị định cho thấy, nhà đầu tư sẽ không được phép bán sản phẩm nhà ở mà quyền này thuộc về chủ đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư muốn sở hữu nhà ở, họ có thể dùng lợi nhuận từ việc góp vốn để mua lại sản phẩm nhà ở từ chủ đầu tư.
Theo lý giải của ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, quy định này nhằm tránh các trường hợp xảy ra kiện tụng, rắc rối như thời gian vừa qua.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư khi đã góp vốn nhưng chưa tiến hành đầy đủ điều kiện, thủ tục đã vội vàng bán nhà lúc dự án chưa hoàn thiện. Thậm chí, tiền thu được từ khách hành đã được nhà đầu tư sử dụng vào việc khác. Người mua nhà tới đòi nhà của nhà đầu tư nhưng họ lại không có quyền bán nhà. Người mua nhà quay ra đòi chủ đầu tư, tuy nhiên chủ đầu tư không bán cho họ, không cầm tiền của họ thì không thể có cơ sở để giải quyết.
Từ quy định này, ông Nguyễn Trần Nam cũng khuyến nghị, các ngân hàng không nên cho vay để khách hàng góp vốn đầu tư nhà ở mà chỉ nên cho vay khi đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Như vậy, nên khuyến khích các ngân hàng cho vay đối với chủ đầu tư dự án. Đối với việc huy động vốn từ những nguồn lực xã hội, các bên hãy để chủ đầu tư huy động bởi họ có giấy phép đầu tư, quyền sử dụng đất một cách chắc chắn.
Những trường hợp ngân hàng tiếp tục cho vay với mục đích góp vốn đầu tư vào dự án bất động sản thì vấn đề sẽ nằm chính ngân hàng có chấp nhận vấn đề thế chấp hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư hay không khi nhà đầu tư không có tài sản khác để thế chấp.
 |
| Khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất mới được huy động vốn. Quy định như vậy sẽ góp phần giảm rủi ro cho mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (ảnh Ninh Toàn) |
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, việc đi vay với mục đích góp vốn đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở là vô nghĩa khi ngân hàng không yêu cầu nhà đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác khi làm thủ tục vay vốn.
Từ đó có thể thấy, chuyện nhà đầu tư hay các đồi tác của nhà đầu tư bán nhà hoặc giao nhà này cho ngân hàng phát mại tài sản để tiến hành thu hồi nợ sẽ không xảy ra, ngay cả khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm hoặc dự án không có lợi nhuận.
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi nắm quyền sử dụng đất
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, chủ đầu tư là người được cấp quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án và cấp phép xây dựng. Vì thế, chủ đầu tư có đầy đủ tư cách pháp nhân để được cấp sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng.
Hoạt động góp vốn cho dự án chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư được cấp quyền sử dụng đất. Bản thân chủ đầu tư phải có đủ tài chính để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng rồi mới được phép huy động vốn. Những hình thức góp vốn để huy động vốn của chủ đầu tư có thể kể tới như góp vốn theo hình thức cổ phần, góp vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh và góp vốn theo hình thức liên doanh liên kết.
Vì vậy, việc nhà đầu tư thanh toán tiền theo hợp đồng cho chủ đầu tư nghĩa là khi nhà đầu tư đã ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và nhà đầu tư bắt đầu đóng tiền thì sẽ không được gọi là góp vốn.
Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, chúng ta vẫn hay xem hình thức này là huy động vốn. Tuy nhiên, thực tế nó chỉ là một thể thức thanh toán với các hình thức thanh toán như thanh toán một lần, thanh toán trả trước, thanh toán chậm...
Do đó, các cục thuế địa phương xem thể thức đó là doanh thu của chủ đầu tư là đúng (doanh thu trong 3-4 năm). Căn cứ vào đó, các cục thuế sẽ tính thuế thu nhập tạm tính cho doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp không nộp thì có thể bị áp mức nộp phạt có lãi suất 0,05%/ngày.
