>>Tại sao thị trường BĐS Hà Nội có giá chênh mà Tp.HCM lại không? (Kỳ 2)
Siết chặt quản lý
Thiếu thông tin là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường BĐS kém minh bạch và khó bền vững. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường. Và để làm được điều này, theo ông Lê Xuân Trường, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cần:
Thứ nhất, hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký.
Thứ 2, hoàn thiện công tác xây dựng và công bố rộng rãi các chỉ số đánh giá thị trường BĐS trên địa bàn các tỉnh, thành phố. Tuyên truyền cho người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
Thứ 3, phải thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện. Đây là giải pháp quan trọng chống đầu cơ đất đai.
Thứ 4, cần sớm điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sử hữu nhiều BĐS, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Thứ 5, quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hóa và tạo sự công bằng đồng thời chọn lọc được những chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án. Cùng với đó sẽ khắc phục lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường.
Thứ 6, cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS.
Thứ 7, cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất và cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
Chính phủ cần đưa ra những chính sách “cứng” giúp thị trường BĐS Hà Nội minh bạch
GS. Đặng Hùng Võ từng chia sẻ, các cơ quan nhà nước phải tiến hành công khai minh bạch đối với các dự án đang được quan tâm cũng như tất cả các dự án khác. Cơ quan quản lý phải có thông tin để cung cấp công khai. Bên cạnh đó, bản thân chủ dự án cũng phải tiến hành minh bạch để yêu cầu các sàn giao dịch cũng phải công khai minh bạch trong việc cung cấp thông tin cũng như giá cả.
Rất cần đạo đức nghề nghiệp
Theo ông Hoàng Minh Cường, Giám đốc Sàn Bất động sản Thịnh Vượng (Hà Nội), chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc xử lý tính trạng tiền chênh trong BĐS. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể kiểm soát được giá chênh bằng cách thường xuyên bám sát thị trường để đưa ra mức giá gốc hợp lý nhất giúp người mua không phải trong tình trạng bị “dụ dỗ” nhằm lấy niềm tin từ khách hàng. Đồng thời, nếu chủ đầu tư tạo ra 2 kênh, một là nhà đầu tư thứ cấp phân phối độc quyền và kêu gọi các sàn cùng phân phối thay cho việc để cho thị trường tự phân phối thì việc kiểm soát tiền chênh sẽ thuận lợi hơn. Điều này, thị trường Tp.HCM đã làm được.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng nên quản lý chặt chẽ chất lượng của môi giới, đảm bảo đội ngũ môi giới vừa có trình độ chuyên môn vừa có đạo đức nghề nghiệp. Theo Bộ Xây dựng, để giải quyết tình trạng giao dịch thiếu minh bạch trong BĐS, cần đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh BĐS phải thông qua hệ thống các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do không thể kiểm soát tận gốc được vấn đề và để giảm bớt khâu trung gian, tại Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận đã bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây Dựng Việt Nam, thay vì đội ngũ môi giới được quản lý chặt chẽ và được đào tạo cũng như cấp giấy phép hành nghề như hầu hết các nước trên thế giới, thì ở nước ta lại diễn ra tình trạng ai cũng có thể làm môi giới. Bộ phận môi giới thiếu trình độ này là nhân tố gây ra việc nhiễu loạn thông tin thị trường, đẩy giá BĐS.
Chia sẻ kinh nghiệm từ nước ngoài, GS. Habibullah Khan, Chủ nhiệm chương trình đào tạo giáo sư kinh tế thuộc Tổ hợp giáo dục Singapore, cố vấn Ngân hàng Thế giới, đưa ra bài học từ Singapore. Singapore không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn bên ngoài, đặc biệt là ODA. Nước này từ chối tiếp nhận ODA, mà chỉ thu hút FDI. Đặc biệt, Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc tạo lập nhà ở cho người dân. Ở Singapore, 82% dân cư sống trong các căn hộ công và 90% dân số được sở hữu nhà ở.
Ngoài ra, GS. Stepphen Mar WingKai đến từ Hong Kong (Trung Quốc) chia sẻ kinh nghiệm làm thế nào có thể giảm đầu cơ. Theo GS, dù có bán nhà lỗ cũng phải trả thuế giao dịch. Mục đích của thuế là tránh giao dịch đầu cơ, giảm lượng đầu cơ trên thị trường nhà ở và BĐS. Đối với việc quản lý BĐS, GS cho biết, Hong Kong có 2 nhóm BĐS: BĐS công và BĐS do tư nhân sở hữu. Chính quyền Hong Kong đã xây dựng các khu vực nhà công lớn nhất thế giới. Nhờ đó, năm 2009 có tới 47,1% dân số được sống tại các ngôi nhà công; 29% được sống trong các căn hộ thuê và 18,1% sống trong các căn hộ riêng được chính quyền bao cấp. Hơn nữa, tại Hong Kong, bất cứ cá nhân hay công ty nào thực hiện hoạt động đại lý BĐS đều phải có giấy phép hoạt động hợp pháp. Đối với thị trường BĐS tư nhân, Hong Kong không kiểm soát, trừ khi thực hiện những chính sách và biện pháp nhằm bình ổn thị trường khi giá quá cao hoặc quá thấp.
Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, hầu hết các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS. Bởi đây là một thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt là ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của người dân. Do đó, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp cần phải thúc đẩy mạnh việc thực hiện các giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn. Có như thế thị trường BĐS Việt Nam mới có thể phát triển bền vững, bắt kịp với sự phát triển của khu vực và thế giới.
Đậu Đen
