 |
| Chung cư cũ 727 Trần Hưng Đạo trong cảnh nhếch nhác và xuống cấp trầm trọng. Ảnh: D.T |
Hiện nay, nhiều chung cư cũ tại Tp.HCM đã bị xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí có những chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm như chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5); chung cư Cô Giang (quận 1); chung cư lô 4, lô 6, Thanh Đa (quận Bình Thạnh)…
Theo kế hoạch, Tp.HCM sẽ triển khai di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ (nơi có hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống) và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn. Đồng thời, TP cũng sẽ tiến hành khởi công xây dựng mới, thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, tiến độ triển khai xây dựng mới các chung cư cũ bị hư hỏng nặng vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu của công tác chỉnh trang đô thị của TP và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang sinh sống trong các chung cư này. Trong khi đó, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà với việc tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư cũ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là Tp.HCM chưa có cơ chế, chính sách phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp. Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thực hiện theo phương thức xã hội hóa, thu hút được nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của tất cả các chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả việc phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, góp phần chỉnh trang đô thị.
Việc UBND Tp.HCM xây dựng và ban hành Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã góp phần giải quyết những vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng mới chung cũ với nhiều cơ chế hợp lý và khả thi hơn. “Nếu chỉ cho xây dựng lại chung cư mới với những chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì sẽ không khả thi, vì sẽ không có doanh nghiệp nào có thể thực hiện được. Bên cạnh đó, cần khẳng định tập thể chủ sở hữu chung cư có quyền tự mình quyết định phá dỡ, xây dựng mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.
 |
| Bên trong chung cư cũ 727 Trần Hưng Đạo hư hỏng nặng và có nguy cơ sụp đổ bất cứ lức nào. Ảnh: D.T |
Tuy nhiên, bản Dự thảo này vẫn có nhiều vấn đề cần điều chỉnh để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn. Theo đó, HoREA đã có những kiến nghị về những nội dung cần bổ sung, thay đổi trong bản Dự thảo Nghị định này.
Cụ thể, tại Điều 4 Dự thảo quy định về Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hiệp hội cho rằng, Dự thảo chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ dân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây mới.
Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc về quyền của tập thể chủ sở hữu các căn hộ chung cư, theo đó, nếu có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính, tập thể chủ sở hữu sẽ được tự quyết định phá dỡ, xây mới chung cư của mình (Theo Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, được tự thuê đơn vị quy hoạch thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thuê nhà thầu thi công, thuê đơn vị giám sát…).
Ngoài ra, UBND Tp.HCM cũng cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ, theo đó, căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Trường hợp hộ gia đình có đông người, hoặc có nhiều hộ trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, các hộ này còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi, phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. HoREA đề nghị giá ưu đãi này được tính theo công thức: giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số vào “Quy hoạch chi tiết của dự án xây dựng lại nhà chung cư” ở Điều 8 Dự thảo. Cụ thể, “cho phép doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ; không hạn chế chiều cao công trình trong trường hợp quy hoạch của dự án cho phép".
Theo Hiệp hội, những nội dung bổ sung, điều chỉnh này là cần thiết bởi đối với các chung cư cũ, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng thì hiệu quả khai thác, kinh doanh của doanh nghiệp vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi.
Mặt khác, khi hệ số sử dụng đất, quy mô dân số được tăng lên, chiều cao công trình không bị hạn chế cũng có nghĩa là cộng đồng cư dân trong khu vực dự án đã phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho doanh nghiệp thực hiện dự án (chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng dân số cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước…).
Hiệp hội cũng đề nghị Dự thảo Nghị định không sử dụng khái niệm “bồi thường” trong trường hợp phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư cũ đối với các đối tượng được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc được hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới cho đảm bảo chính xác.
