Cấp sổ đỏ cho đất dưới 30m2: Có làm gia tăng nhà siêu mỏng?

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Hương, Công ty luật Song Thanh nhận định: “Theo tôi thì quy định cấp sổ đỏ cho những thửa đất dưới 30m2 sẽ không gia tăng số lượng nhà siêu mỏng, siêu méo”.

PV: Luật sư nhận định như thế nào về chính sách mới này của Nhà nước? Theo ý kiến luật sư, khi thực hiện quy định này sẽ đem lại lợi ích và bất cập gì cho người dân?

Theo quan điểm cá nhân, tôi ủng hộ chính sách này của Nhà nước, thực tế thì đây cũng không phải là chính sách mới, theo quy định của pháp luật đất đai cũ thì thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn hạn mức tối thiểu (do UBND tỉnh/thành phố quy định) mà có đủ điều kiện được cấp GCN quyền sử dụng đất (sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch) thì người đang sử dụng đất vẫn được công nhận (cấp) GCN (Nghị định 84/2007/NĐ-CP). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tiếp tục kế thừa và quy định cụ thể về các trường hợp được cấp GCN quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức tối thiểu (đất có nhà ở, sử dụng ổn định trước 01/7/2004).

Ở Hà Nội, tình trạng nhà dưới 30m2 tương đối nhiều và với quy định này, những hộ gia đình đó có thể được công nhận, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp pháp theo quy định của pháp luật (thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê…).

Hình ảnh một số căn nhà siêu mỏng đã được xây dựng.

Theo như quy định mới này thì sẽ có ngoại lệ cấp sổ đỏ cho một số thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2. Vậy theo luật sư việc cấp sổ đỏ cho những diện tích đất nhỏ như vậy có làm xuất hiện thêm tình trạng nhà siêu mỏng?

Đúng là theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì sẽ có một số thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 (ở Hà Nội) được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo tôi thì quy định này không gia tăng số lượng nhà siêu mỏng, bởi vì điều kiện để được cấp GCN: Đất có nhà ở, sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch từ trước ngày 01/7/2004, chứ không cho phép xây dựng thêm nhà mới để dẫn đến tình trạng gia tăng nhà siêu mỏng. Quy định này để “hợp thức hóa” những thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2, đã xây dựng nhà ở hoặc công trình khác nhưng đã sử dụng ổn định từ trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Việc tách thửa vẫn thực hiện theo quy định hiện hành, phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 30m2.

Xin luật sư cho biết, nếu theo quy định này, một số đất có thể có diện tích đất rất nhỏ vẫn có sổ đỏ, phải chăng quy định này đang hợp thức hóa một số căn nhà siêu mỏng mà trước đó Nhà nước ra sức dẹp bỏ? Vậy thì quy định mới này có đi ngược lại với quy định cấm xây dựng nhà siêu mỏng trước đó?

Nguyên tắc của pháp luật là không có hiệu lực hồi tố, trừ một số trường hợp đặc biệt (được quy định cụ thể trong văn bản). Vì vậy, những gì đã là “lịch sử” không thể thay đổi được thì nên công nhận, như việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho một số thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức tối thiểu, để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu đồng thời Nhà nước có cơ sở để thực hiện việc quản lý có hiệu quả, hạn chế tranh chấp và giao dịch trái pháp luật liên quan đến thửa đất đó.

Như tôi đã phân tích thì những thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức tối thiểu chỉ được cấp GCN quyền sử dụng đất khi đáp ứng được những điều kiện quy định: sử dụng ổn định từ trước 01/7/2004, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và có nhà ở, tức là quy định này để giải quyết những “tồn tại” từ trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực.

Tuy nhiên, đối với những ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo”, không phù hợp với quy hoạch xây dựng (nhà dưới 15m2, có chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3m) thì Bộ tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng cần phải có hướng dẫn cụ thể để phù hợp với chính sách thu hồi, xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo.

Vâng, xin cảm ơn luật sư!